Inquilino não pagou: passo a passo com prazos, cobrança e despejo

Da comunicação inicial à ação judicial, veja o que a lei permite e como proteger a carteira de aluguéis

Por Kaio Henrique · Publicado em 27/09/2026 às 17:11 · 4 min de leitura

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que o locatário deve pagar o aluguel até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencimento, se o contrato não fixar outra data. Atrasos podem levar à rescisão do contrato e à ação de despejo, com possibilidade de purgação da mora em 15 dias após a citação. A gestão rápida da inadimplência e a escolha da garantia locatícia são determinantes para reduzir perdas.

Prazo legal para pagamento do aluguel, se o contrato não estipular outro

até o 6º dia útil do mês seguinte

Lei nº 8.245/91, Art. 23, I, 1991

Prazo para o inquilino quitar o débito e evitar a rescisão da locação, após a citação na ação de despejo

15 dias

Lei nº 8.245/91, Art. 62, II, 1991 (redação dada pela Lei nº 12.112/2009)

Prazo para desocupação voluntária após sentença de despejo

30 dias

Lei nº 8.245/91, Art. 63, 1991 (redação dada pela Lei nº 12.112/2009)

Limite máximo para caução em dinheiro

3 meses de aluguel

Lei nº 8.245/91, Art. 38, § 2º, 1991

O que a lei diz sobre o pagamento do aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) obriga o locatário a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. O prazo é o estipulado no contrato; se não houver previsão, o pagamento deve ocorrer até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, exceto se outro local for indicado no contrato (Art. 23, I).

A falta de pagamento do aluguel e demais encargos é uma das causas que permitem o desfazimento da locação (Art. 9º, III). A ação judicial para reaver o imóvel nesse caso é a ação de despejo (Art. 5º).

Se o contrato não tiver garantia (fiador, caução, seguro fiança), o locador pode exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (Art. 42).

Passo a passo: do atraso à ação de despejo

O primeiro dia de atraso é decisivo. A imobiliária deve iniciar a cobrança imediatamente após o vencimento, com comunicação clara, respeitosa e objetiva. A demora permite que o inquilino acumule outras dívidas e perca a capacidade de regularizar o débito de uma só vez.

Se a cobrança extrajudicial não resolver, o locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. A petição inicial pode cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios, apresentando cálculo discriminado do débito (Art. 62, I).

Citado, o locatário e o fiador têm 15 dias para pagar o débito atualizado, mediante depósito judicial, incluindo aluguéis e encargos vencidos até a data do depósito. Esse pagamento evita a rescisão da locação (Art. 62, II).

Se não houver pagamento no prazo, o processo prossegue. Julgada procedente a ação, o juiz expede mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (Art. 63). Findo o prazo, o despejo pode ser executado com uso de força, se necessário (Art. 65).

Durante a ação, os aluguéis que vencerem até a sentença devem ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos. O locador pode levantar esses valores se forem incontroversos (Art. 62, V).

O papel da garantia locatícia na inadimplência

A garantia não evita o atraso, mas define o risco financeiro do proprietário. A lei permite caução (limitada a três meses de aluguel), fiança e seguro de fiança locatícia, vedada a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato (Art. 37 e parágrafo único).

Na caução em dinheiro, o valor fica depositado em caderneta de poupança e reverte em benefício do locatário (Art. 38, § 2º). Usar esse valor nos primeiros atrasos, enquanto o inquilino permanece no imóvel, consome a garantia e deixa o contrato desprotegido para débitos futuros.

Garantias como seguro fiança transferem o risco para uma empresa especializada, que conduz a cobrança e garante previsibilidade ao proprietário. Para a imobiliária, o cuidado operacional é essencial: prazos e documentos para acionamento da garantia precisam ser rigorosamente acompanhados.

A fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário (Art. 39). O fiador pode se exonerar notificando o locador, mas permanece obrigado por 120 dias após a notificação (Art. 40, X).

Como reduzir o risco de calote na carteira de aluguéis

A prevenção começa na estruturação da locação. Uma análise de crédito criteriosa do inquilino e a escolha de garantia adequada ao perfil do contrato reduzem a exposição do proprietário.

Processos padronizados de cobrança são indispensáveis: contato imediato após o vencimento, registro de promessas de pagamento, prazos definidos e comunicação transparente com o proprietário. A inadimplência não pode ser tratada apenas como problema jurídico, mas como risco operacional da administração.

Entre os erros mais comuns estão: iniciar a cobrança tardiamente, acreditar que o atraso se resolverá sozinho, permitir sucessivas promessas sem consequências, não formalizar acordos e perder prazos de acionamento da garantia.

A decisão de judicializar deve considerar custo e benefício. Quando a negociação se esgota e a perspectiva de recuperação é baixa, a ação de despejo é a ferramenta legal para encerrar o contrato e retomar o imóvel.

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