Distratos no médio e alto padrão em 2026: quanto o comprador perde ao desistir do imóvel na planta e quando recebe o restante

Com cancelamentos no maior patamar desde 2020, a Lei do Distrato define a multa, os descontos e o prazo de devolução. O quadro-resumo do contrato é a ferramenta do corretor para evitar surpresa.

Por Kaio Henrique · Publicado em 18/10/2026 às 05:06 · 5 min de leitura

Os distratos somaram o equivalente a 21% das vendas brutas de imóveis de médio e alto padrão no 1º semestre de 2026, o maior nível desde o 1º semestre de 2020, segundo a Abrainc. Pela Lei 13.786/2018, o comprador que desiste perde a corretagem e uma multa de até 25% do que pagou, ou de até 50% em obra com patrimônio de afetação. A devolução do restante ocorre em até 30 dias após o habite-se ou depois de 180 dias do distrato, conforme o regime da obra.

Distratos sobre vendas brutas no médio e alto padrão, maior patamar desde o 1º semestre de 2020: 21%; Abrainc, via Estadão, 1º semestre de 2026
Cancelamentos sobre imóveis vendidos na crise de meados de 2014: cerca de 50%; Abrainc, via Estadão, 2014
Distratos sobre vendas brutas no segmento econômico: 10,5%; Estadão, últimos seis meses até 2026
Multa máxima sobre a quantia paga em obra sem patrimônio de afetação: até 25%; Lei 13.786/2018, art. 67-A, 27/12/2018
Multa máxima sobre a quantia paga em obra com patrimônio de afetação: até 50%; Lei 13.786/2018, art. 67-A, §5º, 27/12/2018
Prazo de arrependimento para compras feitas em estande, com devolução integral, inclusive da corretagem: 7 dias; Lei 13.786/2018, art. 67-A, §10, 27/12/2018

Distratos equivalem a um em cada cinco imóveis de médio e alto padrão vendidos

No 1º semestre de 2026, os distratos equivaleram a 21% das vendas brutas dos segmentos de médio e alto padrão. É a maior proporção desde o 1º semestre de 2020, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) divulgados pelo Estadão.

O patamar ainda está longe da crise de meados de 2014. Naquele período, desemprego, queda de renda, juros altos e demanda fraca levaram os cancelamentos a cerca de 50% dos imóveis vendidos, também segundo a Abrainc.

No segmento econômico, a relação entre distratos e vendas brutas nos últimos seis meses foi de 10,5%, cerca de um a cada dez imóveis vendidos. A tendência ali também é de alta, segundo o Estadão.

O que está por trás da alta

Economista ouvido pelo Estadão cita o endividamento elevado das famílias e o encarecimento do custo de construção. Do lado das incorporadoras, ele aponta atrasos na emissão de documentos exigidos para o crédito, como o habite-se (licença municipal que atesta a conclusão da obra), o que pode adiar a entrega e o repasse do financiamento.

O crédito segue caro. A taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026, e a Selic está em 13,75% ao ano desde 17/09/2026, segundo o Banco Central.

Há casos individuais de alta forte. A Lavvi registrou aumento de 82% no número de distratos entre o 1º semestre de 2026 e o mesmo período de 2025, segundo o Estadão. Em relatório, a empresa afirma que os cancelamentos estão pulverizados entre os empreendimentos.

Quanto o comprador perde ao desistir

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, garante ao comprador que desiste a devolução do que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice previsto no contrato. Dessa quantia saem dois descontos: a comissão de corretagem inteira e uma multa de até 25% do valor pago.

Se a incorporação estiver sob o regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% da quantia paga. Para cobrar a multa, a incorporadora não precisa provar prejuízo.

Se o comprador já tinha recebido a unidade, a lei autoriza descontar ainda os impostos do imóvel, o condomínio, outros encargos previstos no contrato e uma taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de uso. Os descontos ficam limitados ao que o comprador efetivamente pagou, com exceção da fruição.

Quando o dinheiro volta

Em obra com patrimônio de afetação, o saldo é devolvido em até 30 dias após o habite-se. Em obra sem esse regime, o pagamento sai em parcela única depois de 180 dias, contados da data do distrato.

Se a incorporadora revender a unidade antes desses prazos, deve pagar o saldo em até 30 dias da revenda, corrigido pelo índice do contrato. Como referência de ritmo, o Secovi-SP aponta que um imóvel novo de médio ou alto padrão leva cerca de 13 meses para ser vendido em São Paulo. A métrica é geral e não mede especificamente a revenda de unidades distratadas.

Comprador e incorporadora podem, de comum acordo, fixar no instrumento de distrato condições diferentes das previstas na lei. Na prática, multa e prazo são negociáveis dentro desse acordo.

Desistir na planta: multa e prazo de devolução conforme o regime da obra

Quando a perda pode ser menor ou zero

Se o comprador encontrar um substituto que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador, a multa contratual não incide.

Compras feitas em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora dão direito de arrependimento por 7 dias, prazo que não pode ser prorrogado. A devolução é integral, inclusive da corretagem. O comprador precisa comprovar o pedido por carta registrada com aviso de recebimento, e vale a data da postagem.

Quando a culpa é da incorporadora, a lógica se inverte. Se a entrega passar dos 180 dias de tolerância previstos em contrato, o comprador pode rescindir e receber tudo o que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias. Se preferir manter o contrato, tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, proporcional aos dias de atraso.

Checklist do corretor: o quadro-resumo antes da assinatura

A Lei do Distrato exige que todo contrato de imóvel em incorporação comece por um quadro-resumo. É ali que o corretor deve conferir, com o cliente, os pontos que decidem quanto ele perde se desistir.

Penalidades e prazos: as consequências do distrato devem aparecer com destaque em negrito para as multas e para os prazos de devolução. Essas cláusulas só valem com assinatura específica do comprador junto a elas. Confira também se a obra tem patrimônio de afetação, porque isso define o teto da multa (25% ou 50%) e o momento da devolução.

Corretagem: o quadro deve informar o valor da comissão, as condições de pagamento e quem recebe. Como a corretagem inteira é descontada no distrato, o cliente precisa saber esse número antes de assinar.

Arrependimento: em venda feita no estande, o quadro deve informar o direito de desistir em 7 dias. Vale confirmar ainda o preço total, a entrada, os índices de correção, os juros, a data-limite do habite-se e os ônus sobre o imóvel, todos itens obrigatórios.

Omissão: se faltar qualquer item obrigatório, a incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato por aditivo. Sem a correção, a falha vira justa causa para o comprador rescindir.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: leve o quadro-resumo para a conversa de fechamento e mostre ao cliente, em negrito, a multa máxima, o prazo de devolução e o valor da corretagem. Pergunte à incorporadora se a obra tem patrimônio de afetação, porque a resposta muda a perda possível de até 25% para até 50% do valor pago. Em venda no estande, informe o prazo de 7 dias de arrependimento e a exigência de carta registrada. Diante de um cliente que quer desistir, apresente antes as alternativas que reduzem a perda: comprador substituto aprovado pela incorporadora, que afasta a multa, ou distrato negociado em condições próprias. Para quem investe: na planta, a saída antecipada é cara e lenta. Em obra com afetação, o capital pode ficar retido até o habite-se, e a multa pode consumir até metade do que foi pago, além da corretagem. Na análise de retorno, trate o distrato como cenário de perda relevante, não como saída de liquidez. A cessão do contrato a um substituto tende a preservar mais capital, desde que o mercado absorva a unidade. O Secovi-SP indica cerca de 13 meses para a venda de um imóvel novo de médio e alto padrão em São Paulo.

Perguntas frequentes

Quanto meu cliente perde se desistir do imóvel na planta?

Pela Lei 13.786/2018, ele perde a comissão de corretagem inteira e uma multa de até 25% do valor pago à incorporadora. Em obra com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. Se já recebeu a unidade, também responde por impostos, condomínio, encargos e fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias.

Em quanto tempo ele recebe o restante?

Em obra com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em parcela única após 180 dias do distrato. Se a unidade for revendida antes, o pagamento sai em até 30 dias da revenda, corrigido pelo índice do contrato.

Existe forma de desistir sem multa?

Sim, em três situações. A primeira é o arrependimento em até 7 dias em compras feitas no estande ou fora da sede da incorporadora, com devolução integral. A segunda é a indicação de comprador substituto aprovado pela incorporadora, que afasta a multa. A terceira é o atraso da obra além da tolerância de 180 dias, que dá direito à devolução integral mais a multa contratual em até 60 dias.

O que acontece se o quadro-resumo estiver incompleto?

A incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato por aditivo. Se não corrigir, a omissão caracteriza justa causa para o comprador rescindir.

Os distratos atuais indicam uma crise como a de 2014?

Os números ainda estão longe. Os distratos chegaram a 21% das vendas brutas de médio e alto padrão no 1º semestre de 2026, contra cerca de 50% na crise de meados de 2014, segundo a Abrainc. Especialistas ouvidos pelo Estadão avaliam que é cedo para falar em crise.

Fontes

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