Uso do FGTS para pagar dívidas vai encarecer o crédito imobiliário?

ABRAINC e economista do Insper alertam que Desenrola 2.0 pode reduzir funding da habitação; juros já estão em 11,28% a.a.

Por Kaio Henrique · Publicado em 05/10/2026 às 05:18 · 3 min de leitura

A possibilidade de usar o FGTS para renegociar dívidas no Desenrola 2.0 acendeu alerta no setor imobiliário. ABRAINC e economista do Insper temem que a medida reduza os recursos para o crédito habitacional, pressionando os juros — que em agosto de 2026 já estavam em 11,28% ao ano, segundo o Banco Central.

Juros médios do financiamento imobiliário em agosto de 2026: 11,28% a.a.; Banco Central do Brasil, agosto de 2026
Operações de alienação do FGTS entre 2020 e 2025: R$ 236 bilhões; Ministério do Trabalho e Emprego, via CNN Brasil, 2020 a 2025
Trabalhadores que aderiram ao saque-aniversário: 21,5 milhões (51% dos ativos); Ministério do Trabalho e Emprego, via CNN Brasil, outubro de 2025
Uso do FGTS para pagar parcelas do financiamento: até 80% da prestação; Caixa Econômica Federal, regra vigente

O alerta da construção civil

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) afirmou que a medida 'exige cautela para não comprometer o acesso à moradia no país'. Em nota, a entidade reforçou que 'mudanças que comprometam a sustentabilidade do FGTS afetam diretamente o financiamento imobiliário de longo prazo'.

O presidente da ABRAINC, Luiz França, destacou que o FGTS é o recurso que permite a milhões de famílias ter acesso à moradia. Para a economista Juliana Inhasz, do Insper, o fundo vem sendo usado como 'subterfúgio para resolver situações estruturais', o que corrói sua função original. 'Quanto mais a gente mexe nesse FGTS, menor é essa nossa segurança', disse em entrevista ao CNN Morning Call.

Entre 2020 e 2025, as operações de alienação do FGTS somaram R$ 236 bilhões, segundo dados do Ministério do Trabalho e Emprego compilados pela CNN Brasil. Até outubro de 2025, 21,5 milhões de trabalhadores (51% dos ativos) haviam aderido ao saque-aniversário — e cerca de 70% deles anteciparam o saldo.

A contradição política é evidente: há menos de seis meses, o governo restringiu o saque-aniversário para preservar o fundo. Agora, o mesmo FGTS volta a ser cogitado como ferramenta de estímulo ao consumo via renegociação de dívidas.

Como o FGTS é usado no financiamento hoje

As regras atuais da Caixa permitem usar o saldo do FGTS de quatro formas na casa própria: como entrada na compra ou construção, para amortizar ou liquidar o saldo devedor, e para pagar até 80% do valor das prestações por 12 meses consecutivos.

Para ter direito, o trabalhador precisa de no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não pode ter outro financiamento ativo no SFH nem ser proprietário de imóvel residencial no mesmo município ou região metropolitana. O valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 2,25 milhões.

Para amortização, liquidação e pagamento de prestações, as condições valem tanto para contratos do SFH quanto para os do SFI firmados a partir de junho de 2021, desde que dentro do limite do SFH.

O custo do crédito em agosto de 2026

A taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoa física ficou em 11,28% ao ano em agosto de 2026, segundo o Banco Central. Com a Selic em 13,75% e o IPCA acumulado em 4,22% em 12 meses, o crédito já está mais caro do que no ano passado.

Na prática, um financiamento de R$ 300 mil em 360 meses pela tabela Price sai por R$ 2.797,21 por mês. Para R$ 500 mil, a parcela sobe para R$ 4.662,02. Se os recursos do FGTS minguarem, a tendência é de pressão adicional sobre essas taxas, especialmente nas linhas voltadas à baixa renda, que dependem do funding mais barato do fundo.

A análise da economista do Insper é de que o custo não recai apenas sobre o trabalhador: setores que utilizam o FGTS como fonte de recursos também são afetados. 'É um tipo de recurso relativamente barato, mas que pode ficar cada vez mais caro', afirmou Juliana Inhasz.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para o corretor: oriente o cliente a usar o FGTS agora, enquanto as regras estão mantidas. Mostre simulações com a taxa atual (11,28% a.a.) e alerte que a janela de funding mais barato pode se fechar se o Desenrola 2.0 for adiante. Para o investidor: fique de olho no avanço do programa — qualquer drenagem adicional do FGTS tende a encarecer o crédito à produção e reduzir a oferta de unidades econômicas, comprimindo margens de incorporação.

Perguntas frequentes

Ainda posso usar meu FGTS para dar entrada no financiamento?

Sim. As regras atuais da Caixa permitem usar o saldo como entrada, desde que você atenda às condições da Caixa, como três anos de trabalho sob FGTS, não ter outro imóvel no município e o valor do imóvel não ultrapassar R$ 2,25 milhões.

Se o FGTS for usado para pagar dívidas, meu financiamento vai ficar mais caro?

A preocupação do setor é que, com menos recursos no fundo, o crédito imobiliário perca sua principal fonte de funding barato. Isso pode levar a juros mais altos no futuro, especialmente para imóveis de menor valor.

Quanto custa um financiamento imobiliário hoje?

Com a taxa média de 11,28% a.a. (agosto/2026), um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos sai por R$ 2.797,21 mensais pela tabela Price. Para R$ 500 mil, a parcela é de R$ 4.662,02.

Fontes

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