Placar de 3 a 2 no STJ, retenção e regra dos 25%: quais riscos tributários podem pesar no rendimento do FII em 2026?

Painel do Secovi-SP lista três disputas de Imposto de Renda que seguem abertas, além da reforma do consumo (IBS/CBS) e da defesa da isenção. Veja o que conferir nos relatórios do seu fundo.

Por Kaio Henrique · Publicado em 12/11/2026 às 05:15 · 6 min de leitura

Sim, podem, mas não da mesma forma em todos os fundos. A Primeira Turma do STJ decidiu por 3 a 2 que fundos que vendem cotas de outros FIIs pagam 20% de IR sobre o ganho. Esse foi um dos três riscos apontados no painel do Secovi-SP de 11 de novembro de 2026. Os outros dois são a retenção quando o cotista é outro fundo e o limite de 25% de cotas para incorporador ou sócio. Nenhum dos três está pacificado.

Placar da Primeira Turma do STJ que manda fundos pagarem IR sobre ganho na venda de cotas de outros FIIs

3 a 2

Secovi-SP, painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório” (Ricardo Lacaz), 11/11/2026

Alíquota de IR sobre o ganho na venda de cotas de FII e da retenção quando o cotista é outro fundo

20%

Secovi-SP, painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório” (Ricardo Lacaz), 11/11/2026

Limite de cotas para construtor, incorporador ou sócio, sob pena de o fundo ser tributado como pessoa jurídica (Lei 9.779/1999)

25%

Secovi-SP, painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório” (Fernanda Amaral), 11/11/2026

Distribuição mínima do resultado exigida pela Lei 9.779/1999

95%

Secovi-SP, painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório” (Fernanda Amaral), 11/11/2026

Início da reforma tributária do consumo, segundo fala atribuída ao secretário da Receita Federal relatada no painel

2027

Secovi-SP, painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório” (Rodrigo Dias), 11/11/2026

CPFs com cotas de fundos imobiliários

Mais de 3 milhões

Secovi-SP, abertura do Fórum Fundos Imobiliários 2026+ (Jorge Cury), 11/11/2026

De onde vem o alerta

O Secovi-SP realizou em 11 de novembro de 2026 o primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+. No painel “FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório”, o advogado Ricardo Lacaz, sócio do Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados e membro do Conselho Jurídico da entidade, apontou três pontos de insegurança jurídica em Imposto de Renda (IR) para os fundos imobiliários (FIIs).

Lacaz resumiu a postura que propõe aos fundos: “Risco a gente administra, surpresa ninguém quer”. A mesa teve mediação de Fernanda Amaral, sócia do Freitas Leite Advogados, e participação de Rodrigo Dias (VBD Advogados) e Carlos Eduardo Ferrari (NFA Advogados).

O pano de fundo é a Lei 9.779, de 1999. Ela exige que o fundo distribua no mínimo 95% do resultado e proíbe que construtor, incorporador ou sócio tenha mais de 25% das cotas. Quem descumpre essa regra é tributado como pessoa jurídica.

Os três riscos de IR apontados no painel

1. Ganho de capital dos fundos de fundos. A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por 3 votos a 2, que FIIs devem pagar 20% de IR sobre o ganho na venda de cotas de outros FIIs. Foi o primeiro julgamento do tribunal sobre o tema.

Segundo Lacaz, os fundos já recolhiam esses 20% como imposto definitivo, que não pode ser compensado, e muitos foram à Justiça para recuperar o que pagaram. Ele defende que o fundo é “um mero veículo de união entre cotistas e o mercado” e considera a questão em aberto: se outra turma do STJ decidir de forma diferente, o caso será uniformizado pela Primeira Seção.

2. Retenção de 20% quando o cotista é outro fundo, como um multimercado ou um fundo de ações. A Receita Federal já autuou gestoras por isso, e o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) tem decisões majoritariamente desfavoráveis aos contribuintes, com uma favorável por unanimidade.

As autuações, segundo Lacaz, são anteriores à consolidação da legislação pela Lei 14.754, e a Receita ainda não divulgou seu entendimento atual. A Anbima chegou a avaliar uma consulta, mas desistiu porque a resposta teria efeito vinculante. Alguns administradores seguem distribuindo rendimentos sem retenção, e Lacaz afirmou que o risco existe.

3. Regra dos 25% de cotas. A Câmara Superior do CARF entendeu que o limite vale para o sócio direto, e não para o grupo econômico. Entendeu também que não existe “ex-incorporador”: encerradas a incorporação e a obra, a empresa pode ter mais de 25%.

A posição favorece o contribuinte, mas Lacaz alertou que a composição do colegiado mudou e um novo julgamento é possível. O tema se liga à proposta do presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, de equiparar os FIIs aos Fiagros no diferimento do imposto sobre imóveis integralizados.

Como cada risco chega ao rendimento

Análise: os três riscos atingem o cotista por caminhos diferentes. No caso do STJ, o imposto incide no fundo de fundos, e cada real recolhido sobre ganho de capital sai do resultado que seria distribuído.

A retenção afeta diretamente quem investe em FII por meio de outro fundo. Se a Receita mantiver o entendimento das autuações, o passivo pode recair sobre o veículo que não reteve.

A regra dos 25% é o risco de maior alcance. Se ela for descumprida, o fundo passa a ser tributado como pessoa jurídica, e isso compromete a lógica da distribuição isenta de 95% do resultado.

Reforma do consumo: IBS e CBS chegam aos fundos com regras próprias

Segundo Rodrigo Dias, a regra geral da lei é que fundos não são contribuintes da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Fundos que exploram imóveis diretamente só ficam de fora se cumprirem requisitos como ter cotas negociadas em bolsa e ao menos 100 cotistas, os mesmos da isenção de IR da pessoa física.

Fundos com mais de 100 cotistas podem optar por ser contribuintes. Dias deu um exemplo hipotético: um imóvel de R$ 100 milhões com cerca de 10% de tributos embutidos geraria R$ 10 milhões em créditos, o que reduziria o investimento efetivo para R$ 90 milhões e elevaria a rentabilidade. Ele alertou, porém, para “imóveis de dupla qualidade”, com e sem crédito.

Lacaz lembrou que, se o inquilino é contribuinte, ele compensa o imposto destacado no aluguel. Dias relatou que locatários varejistas já perguntam aos fundos sobre a documentação fiscal.

O calendário ainda é incerto. Dias disse que o secretário da Receita, Robinson Barreirinhas, teria afirmado que a reforma começa em 2027, como previsto, apesar dos pedidos de entidades para prorrogar a fase de testes. A versão 2 dos regulamentos é esperada para a segunda quinzena de novembro.

Ferrari vê a neutralidade como a principal segurança: “A única certeza que a gente tem nessa reforma tributária é que ela veio para simplificar e manter a neutralidade tributária”. O grupo de fundos do Secovi-SP também apontou, na revisão dos regulamentos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a necessidade de definir quem responde pela gestão dos tributos no fundo.

ITBI e isenção: sinais favoráveis, sem desfecho para os fundos

No Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a decisão relatada no painel é do Supremo Tribunal Federal (STF), não do STJ. Por maioria, o STF decidiu que a imunidade na integralização de capital vale também para empresas do setor imobiliário e que a absorção de patrimônio na extinção de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) não é tributada.

Dias disse não saber se esses argumentos serão aplicados aos fundos, embora avalie que eles se encaixam.

Na abertura do fórum, Jorge Cury prometeu manter a defesa da isenção. Ele citou a volta da discussão sobre tributos em LCI, LCA e CRI e o risco de que os fundos imobiliários “de repente vão de roldão”. O resultado dessa disputa ainda não está definido.

O que conferir nos relatórios do seu fundo

Venda de cotas de outros FIIs: veja se o fundo tem essa estratégia, se recolheu os 20% sobre o ganho e se contesta o imposto na Justiça. Se houver ação, confira se o relatório trata o valor como passivo, como crédito a recuperar ou não o menciona.

Retenção: se você investe em FII por meio de outro fundo, ou se o seu FII tem fundos como cotistas relevantes, procure como o administrador trata a retenção de 20% e se há provisão para eventual autuação.

Regra dos 25%: verifique a participação de incorporador, construtor ou sócio ligado aos imóveis. Se algum deles se aproxima do limite, pergunte ao gestor qual leitura sustenta o enquadramento, já que o entendimento favorável do CARF pode ser revisto.

IBS e CBS: nos fundos de tijolo, observe se o gestor já informa se o fundo seguirá fora do regime ou se pretende optar por ser contribuinte, e como trata os contratos de locação.

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