Vale a pena investir em FIIs com a Selic a 13,75%?

Ifix acumula 4,4% em 12 meses, enquanto Selic entregou 14,6%; analistas apontam que a queda dos juros ainda não impulsiona todos os fundos, e a seleção de ativos é decisiva.

Por Kaio Henrique · Publicado em 29/09/2026 às 23:08 · 3 min de leitura

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) subiu 4,4% em 12 meses, bem abaixo dos 14,6% da Selic no mesmo período. A taxa básica está em 13,75% desde setembro de 2026, e o Tesouro IPCA+ paga mais de 7% de juro real. Para encontrar oportunidade, é preciso diferenciar fundos de tijolo e de papel, olhando além dos dividendos.

Ifix em 12 meses: 4,4%; B3, setembro/2026
Selic efetiva em 12 meses: 14,6%; Fonte citada, setembro/2026
Selic atual: 13,75% a.a.; Banco Central, 17/09/2026
Tesouro IPCA+ 2032: 7,68% a.a.; Tesouro Direto/InfoMoney, 24/09/2026
Captação FIIs em agosto: R$ 5,1 bilhões; ANBIMA, agosto/2026
Captação FIIs em julho: R$ 11,7 bilhões; ANBIMA, julho/2026

O desempenho dos FIIs contra a Selic

O Ifix, que reúne 111 fundos negociados na Bolsa, acumula alta de 4,4% em 12 meses. No mesmo período, a Selic entregou retorno de 14,6%. A diferença reflete a migração de capital para a renda fixa enquanto os juros permanecem em dois dígitos.

A Selic está em 13,75% desde setembro de 2026, após cortes recentes. Mesmo com a queda, a taxa ainda encarece o financiamento imobiliário e mantém a renda fixa competitiva. O Tesouro IPCA+ paga juro real acima de 7% em qualquer vencimento, o que pressiona a atratividade dos FIIs.

Por que a queda da Selic não puxou todos os FIIs?

Fabiano Mapurunga, mestre em administração de empresas, explica que o mercado de FIIs vive um momento de seleção. "Produtos de renda fixa prosseguem ofertando retornos interessantes, ao passo que quem vem aportando em fundos imobiliários acaba assumindo riscos de mercado, de crédito ou de ocupação dos imóveis", afirma.

A queda dos juros favorece a avaliação das cotas, mas os resultados dependem de fatores específicos de cada fundo. Em tijolo, pesam vacância, reajuste de aluguéis e qualidade dos locatários. Em papel, o essencial é a origem do rendimento e o risco de crédito.

Segundo a ANBIMA, as ofertas de FIIs captaram R$ 5,1 bilhões em agosto, após R$ 11,7 bilhões em julho. A oscilação mostra que o apetite do investidor varia, mas o volume confirma que os fundos seguem como instrumento de aquisição de ativos.

Tijolo: onde a localização e a ocupação fazem a diferença

Fundos de tijolo — galpões logísticos, shoppings e escritórios — são beneficiados pela queda de juros na precificação, mas a receita depende da operação. Um imóvel bem localizado atravessa o ciclo com mais força; um prédio com vacância elevada pressiona a receita mesmo com Selic menor.

O segmento de escritórios de alto padrão na Faria Lima, por exemplo, opera com vacância quase zero. A força da região foi ilustrada pela locação de dois edifícios inteiros pelo Itaú Unibanco, em contrato de R$ 1,17 bilhão por dez anos, ainda que o empreendimento seja de uma incorporadora, não de um FII.

Galpões logísticos próximos a grandes centros, como São Paulo e Rio de Janeiro, também seguem procurados por varejistas on-line e importadores.

Papel: o que olhar além do dividendo anunciado

Fundos de papel concentram-se em títulos de crédito imobiliário, como CRIs. Taxas elevadas sustentam a remuneração de parte da carteira, mas um dividendo mensal atraente pode esconder deterioração das garantias ou dificuldade de pagamento dos devedores.

O investidor precisa examinar a origem do rendimento e a capacidade de mantê-lo ao longo do tempo. "Dividendos altos chamam a atenção; a consistência do fluxo de caixa é o que merece confiança", diz Mapurunga.

A recomendação de especialistas é diversificar entre fundos de papel e de tijolo, combinando ativos que geram renda com títulos indexados ao CDI e imóveis de qualidade. A escolha deve ser baseada na análise de contratos, concentração de inquilinos ou devedores e endividamento.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: mostre ao cliente que o retorno dos FIIs não se mede apenas pelo dividendo. Explique que a queda da Selic melhora o cenário, mas a valorização depende da qualidade do portfólio. Fundos com imóveis bem localizados e inquilinos sólidos tendem a se recuperar primeiro. Para quem investe: não tente adivinhar o momento de alta generalizada. Foque em fundos que geram renda recorrente e sustentável. Compare o dividend yield com o juro real do Tesouro IPCA+ e exija um prêmio pelo risco de vacância ou crédito. Em papel, verifique a origem dos rendimentos e a saúde dos emissores dos CRIs.

Perguntas frequentes