Self Storage avança no Brasil: vale a pena investir no setor?
Ocupação aquecida e 223 mil unidades em operação colocam o segmento em rota de expansão, mas o investidor precisa comparar o retorno projetado com a Selic e os riscos operacionais
Por Kaio Henrique · Publicado em · 2 min de leitura
O mercado de self storage atingiu 223 mil unidades no país ao final de 2025, com taxa de ocupação aquecida, segundo a Asbrass e o Secovi-SP. Em um estudo de viabilidade específico para Praia Grande (SP), a rentabilidade anual estimada foi de 23,91%, com retorno em cerca de 37 meses, números que superam a Selic de 13,75% e o IPCA de 4,22%, mas exigem análise cuidadosa do cenário.
- Unidades em operação no Brasil
- 223 mil
- Asbrass / Secovi-SP, Final de 2025
- Rentabilidade anual estimada (estudo de caso)
- 23,91%
- FATEC Praia Grande, 2024
- Prazo de retorno estimado (estudo de caso)
- 37 meses
- FATEC Praia Grande, 2024
- Taxa Selic (meta)
- 13,75%
- Banco Central do Brasil, Setembro/2026
- IPCA acumulado em 12 meses
- 4,22%
- IBGE, Agosto/2026
- Juros médios financiamento imobiliário (PF)
- 11,30%
- Banco Central do Brasil, Julho/2026
Expansão impulsionada por e-commerce e imóveis compactos
O setor de self storage consolidou-se como uma solução dinâmica nas grandes metrópoles, atingindo a marca de mais de 223 mil unidades em operação ao final de 2025, conforme dados da Asbrass divulgados pelo Secovi-SP.
A demanda cresce sustentada por dois fatores estruturais: a redução da metragem dos apartamentos residenciais, que obriga as famílias a buscar armazenamento externo, e a expansão do e-commerce, que exige pontos logísticos estratégicos para a última milha.
A taxa média de ocupação mostra-se aquecida, com tendência de crescimento, transformando esses espaços em hubs operacionais essenciais para a infraestrutura urbana eficiente.
Estudo de viabilidade em Praia Grande projeta retorno superior à Selic
Em um estudo de caso específico para a cidade de Praia Grande (SP), desenvolvido pela FATEC, a rentabilidade anual estimada para um empreendimento de self storage foi de 23,91%, com um prazo de retorno do investimento em cerca de 37 meses.
Para o investidor, esses números projetados para um projeto isolado superam a meta da Selic, que está em 13,75% ao ano desde setembro de 2026, e o IPCA acumulado de 4,22% em 12 meses até agosto de 2026.
No entanto, é crucial lembrar que esses índices referem-se a um plano de negócios hipotético com 165 unidades e não representam a média do setor nacional, servindo apenas como referência de potencial em um contexto local favorável.
Ameaças regulatórias e concorrência no horizonte
O estudo de viabilidade alerta para a ausência de regulamentação federal específica para o setor de self storage, o que mantém as operações sob influência de jurisprudências variadas e exige monitoramento constante das tendências legais.
Há também a ameaça de novos entrantes, uma vez que a lucratividade aparente pode atrair concorrentes para cidades em expansão, além do risco de produtos substitutos, como soluções domésticas mais eficientes ou avanços tecnológicos no armazenamento residencial.
A recuperação econômica pós-pandemia e as mudanças no comportamento do consumidor adicionam volatilidade, tornando o ambiente de negócios competitivo e dependente de adaptação rápida.
O que muda para quem vende e para quem investe
Para quem investe, o self storage apresenta potencial de retorno acima da renda fixa (Selic de 13,75%) e do custo do dinheiro em imóveis (juros de 11,30%), conforme projetado no estudo de Praia Grande, mas exige diversificação para mitigar riscos locais e regulatórios. Para corretores e imobiliárias, o setor abre uma nova frente de locação comercial e logística, permitindo oferecer soluções para clientes que precisam armazenar estoques de e-commerce ou bens pessoais devido à compactação dos imóveis residenciais.
Perguntas frequentes
O retorno de 23,91% é garantido para qualquer investimento em self storage?
Não. Esse número vem exclusivamente de um estudo de viabilidade para um projeto específico em Praia Grande (SP). A rentabilidade real depende de localização, gestão, ocupação e condições de mercado, não sendo uma garantia setorial.
O self storage é mais vantajoso que deixar o dinheiro na renda fixa?
Depende do risco aceito. A Selic está em 13,75% ao ano. O estudo de caso projetou 23,91% ao ano, mas com riscos operacionais e de mercado superiores aos de títulos públicos. A comparação exige análise da liquidez e da exposição a vacância.
Quais são os principais riscos do setor no Brasil?
Segundo o estudo da FATEC, os principais riscos incluem a falta de regulamentação federal específica, a entrada de novos concorrentes atraídos pela lucratividade e o surgimento de produtos substitutos para armazenamento doméstico.
Fontes
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