Imóvel alugado pode ser vendido sem oferecer ao inquilino? O que diz a Lei do Inquilinato
A preferência do locatário, o prazo de 30 dias para resposta e o que acontece com o contrato depois da venda, com checklist para conferir antes de anunciar
Por Kaio Henrique · Publicado em · 4 min de leitura
Não. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245), no art. 27, garante ao inquilino preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros. O locador precisa notificá-lo do negócio, e ele tem 30 dias para aceitar (art. 28). Depois da venda, o comprador pode pedir o imóvel com 90 dias para desocupação, salvo nas exceções do art. 8º.
- Prazo para o inquilino aceitar integralmente a proposta e exercer a preferência
- 30 dias
- Lei do Inquilinato, art. 28 (Planalto), Texto em vigor
- Prazo de desocupação quando o comprador denuncia a locação
- 90 dias
- Lei do Inquilinato, art. 8º (Planalto), Texto em vigor
- Prazo para o comprador denunciar a locação, contado do registro da venda
- 90 dias
- Lei do Inquilinato, art. 8º, § 2º (Planalto), Texto em vigor
- Prazo para o inquilino preterido pedir o imóvel para si, contado do registro da venda
- 6 meses
- Lei do Inquilinato, art. 33 (Planalto), Texto em vigor
- Antecedência mínima da averbação do contrato, antes da venda, para o inquilino poder reivindicar o imóvel
- 30 dias
- Lei do Inquilinato, art. 33 (Planalto), Texto em vigor
O inquilino tem preferência na compra
O art. 27 da Lei do Inquilinato dá ao locatário preferência para comprar o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros. A regra vale para venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento.
O locador deve dar conhecimento do negócio ao inquilino por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Na prática, a proposta enviada ao inquilino deve trazer as mesmas condições oferecidas ao comprador.
Pelo art. 28, a preferência caduca se o inquilino não manifestar aceitação integral da proposta, de forma inequívoca, em 30 dias. Aceitar só parte das condições não basta.
Anunciar pode, fechar sem notificar não
Análise: a lei não trata do anúncio. A obrigação está ligada ao negócio, ou seja, às condições de venda que serão oferecidas ao inquilino em igualdade com terceiros.
Por isso, divulgar o imóvel não viola o art. 27. O risco aparece quando a venda é fechada com um terceiro sem que o inquilino tenha recebido a notificação e o prazo de 30 dias.
Se as condições mudarem durante a negociação, como preço menor ou outra forma de pagamento, a igualdade de condições exigida pela lei indica que o inquilino deve conhecer a nova proposta.
O que o inquilino pode fazer se for ignorado
O art. 33 permite ao locatário preterido reclamar perdas e danos de quem vendeu. Também permite que ele fique com o imóvel, depositando o preço e as demais despesas da transferência.
Para ficar com o imóvel, o pedido precisa ser feito em até seis meses do registro da venda no cartório de imóveis. O contrato de locação precisa estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda.
A averbação é a anotação do contrato na matrícula do imóvel. Ela pode ser feita com qualquer via do contrato assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único), no cartório onde o imóvel está matriculado, bastando que o nome de um dos proprietários coincida com o do locador.
Quando a preferência não se aplica
O art. 32 exclui a preferência em perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, ela também não alcança a constituição da propriedade fiduciária nem a venda por realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial. Essa condição precisa constar em cláusula contratual específica, destacada graficamente das demais.
Há regras de prioridade. Se o imóvel estiver em condomínio, a preferência do condômino vem antes da do locatário (art. 34). Se estiver totalmente sublocado, a preferência é primeiro do sublocatário (art. 30). Na venda de mais de uma unidade, a preferência incide sobre o conjunto (art. 31).
O que acontece com o contrato depois da venda
Pelo art. 8º, se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação. O mesmo direito tem o promissário comprador ou cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula (§ 1º).
A exceção exige três condições ao mesmo tempo: locação por tempo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e contrato averbado na matrícula. Se faltar qualquer uma, o comprador pode pedir o imóvel.
A denúncia deve ser feita em até 90 dias do registro da venda ou do compromisso (§ 2º). Passado esse prazo, presume-se que o comprador concordou em manter a locação.
Checklist antes de anunciar um imóvel alugado
1. Tipo de contrato: confira se é por tempo determinado ou indeterminado e quando vence. Sem prazo determinado, a exceção do art. 8º não se aplica.
2. Cláusula de vigência: procure no contrato uma cláusula que mantenha a locação em caso de venda. Sem ela, o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação.
3. Averbação: peça a matrícula atualizada e veja se o contrato está averbado e em que data. A averbação define se a locação resiste à venda e se o inquilino preterido pode reivindicar o imóvel.
4. Notificação: prepare a comunicação ao inquilino com preço, forma de pagamento e demais condições, por meio que comprove o recebimento. Conte os 30 dias a partir da ciência.
5. Exceções e prioridades: verifique se o caso se enquadra no art. 32 ou se há condôminos e sublocatários com prioridade.
6. Informe o comprador: explique se a locação será mantida ou se haverá direito de pedir o imóvel, e que esse direito vence 90 dias após o registro.
O que muda para quem vende e para quem investe
Para quem vende: antes de captar um imóvel alugado, peça o contrato e a matrícula atualizada. Notifique o inquilino com as condições do negócio, guarde a prova do recebimento e só feche com terceiro após a recusa ou o fim dos 30 dias. Se as condições mudarem, refaça a oferta. No anúncio e na proposta, deixe claro se a locação tem prazo determinado, cláusula de vigência e averbação, porque isso define se o comprador poderá ocupar o imóvel. Para quem investe: ao comprar imóvel alugado, a matrícula mostra se o contrato resiste à venda. Se a ideia é usar ou relocar o imóvel, a janela para denunciar a locação é de 90 dias após o registro. Depois disso, presume-se que o contrato foi mantido. Na análise, um contrato com as três condições do art. 8º preserva a renda do comprador, mas afasta quem quer ocupar. Ao vender, a falta de notificação expõe o investidor a perdas e danos e, se o contrato estiver averbado há pelo menos 30 dias, à perda do negócio para o inquilino.
Perguntas frequentes
Posso anunciar o imóvel alugado antes de falar com o inquilino?
A lei não trata do anúncio. O art. 27 exige que o inquilino seja notificado do negócio, em igualdade de condições com terceiros, antes da venda. Ele tem 30 dias para aceitar integralmente (art. 28).
Como devo notificar o inquilino?
Por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, conforme o art. 27. O ideal é usar um meio que comprove o recebimento e o conteúdo da proposta.
O comprador é obrigado a manter o contrato de aluguel?
Só se a locação for por tempo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula (art. 8º). Fora disso, ele pode denunciar o contrato com 90 dias para desocupação, desde que o faça em até 90 dias do registro da venda.
O que acontece se a venda for feita sem oferecer ao inquilino?
O inquilino pode cobrar perdas e danos de quem vendeu. Pode também pedir o imóvel para si, depositando o preço e as despesas, em até seis meses do registro, se o contrato estiver averbado há pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33).
Leilão e doação também exigem oferta ao inquilino?
Não. O art. 32 exclui venda judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Também exclui a realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, em contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001 que tenham cláusula específica destacada.
Fontes
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