Bem de família não perde proteção contra penhora por alto valor, decidiu STJ

A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, reafirmou que as exceções à impenhorabilidade previstas na Lei 8.009/1990 são taxativas e não podem ser ampliadas pelo Judiciário em razão do luxo do imóvel

Por Kaio Henrique · Publicado em 28/09/2026 às 09:37 · 4 min de leitura

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 28 de agosto de 2026, que o imóvel único usado como residência não perde a condição de bem de família – e a impenhorabilidade decorrente dela – apenas por ter alto valor de mercado. O entendimento, unânime, confirma que a lei não fixa limite de preço e que as hipóteses de penhora são restritas.

Taxa Selic (meta)

13,75% a.a.

Banco Central do Brasil, 17/09/2026

Juros do financiamento imobiliário (pessoa física)

11,30% a.a.

Banco Central do Brasil, julho de 2026

Decisão do STJ

28/08/2026

STJ, 28/08/2026

O caso e a decisão unânime do STJ

A disputa começou num cumprimento de sentença em que o credor pedia a penhora de um imóvel usado como residência pelos devedores. O juízo de primeiro grau negou, mas o Tribunal de Justiça do Paraná autorizou a penhora, argumentando que o alto valor do imóvel, situado em condomínio de alto padrão, permitiria quitar a dívida e ainda comprar outra moradia para a família.

No STJ, o relator, ministro Moura Ribeiro, apontou que a Lei 8.009/1990 protege o direito fundamental à moradia e a dignidade da pessoa humana. O artigo 1º da lei estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial, e as exceções do artigo 3º devem ser interpretadas de forma restritiva.

‘Não cabe ao Poder Judiciário, sob o pretexto de realizar justiça no caso concreto ou de ponderar princípios, criar novas exceções não previstas em lei, usurpando a função do Poder Legislativo’, afirmou o relator. A tese de que imóveis de luxo estariam excluídos da proteção não tem, segundo ele, amparo no texto legal.

A Terceira Turma, por unanimidade, restabeleceu a impenhorabilidade, confirmando que a legislação não distingue valor, padrão ou localização para a incidência da proteção.

O que a lei diz sobre o bem de família

A Lei 8.009/1990 considera impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, desde que nele residam. Essa proteção se estende a edificações, plantações, benfeitorias e equipamentos e móveis quitados que guarnecem a casa. Ela vale para qualquer dívida civil, comercial, fiscal ou previdenciária, exceto nos casos expressos do artigo 3º.

As exceções são: dívida do financiamento da própria construção ou aquisição do imóvel; pensão alimentícia; cobrança de IPTU, taxas e contribuições incidentes sobre o imóvel; execução de hipoteca dada em garantia pelo casal ou família; aquisição com produto de crime ou sentença penal condenatória; e obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

A lei também afasta a proteção de quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé um imóvel mais valioso para transferir a residência familiar. Mas o artigo 4º deixa claro que essa é uma exceção por conduta, não por valor de mercado.

O que muda para quem investe em leilão e imóveis penhorados

Investidores que atuam na compra de carteiras de crédito inadimplente (distressed debt) ou de imóveis em hasta pública precisam recalibrar suas análises. A decisão do STJ deixa claro que o valor de mercado de uma residência de alto padrão não amplia as hipóteses de penhora previstas na lei.

Mesmo que um devedor more num imóvel avaliado em milhões, se for o único imóvel utilizado como moradia permanente, a impenhorabilidade permanece — a não ser que a dívida se enquadre numa das exceções taxativas. O Judiciário não pode, por analogia ou ponderação de princípios, criar uma nova hipótese baseada na suntuosidade do bem.

Na prática, isso significa que eventuais penhoras fundamentadas apenas no luxo do imóvel tendem a ser derrubadas em instâncias superiores, gerando insegurança para o adquirente da hasta. O investidor precisa, portanto, verificar se a penhora resiste a um recurso baseado na jurisprudência consolidada do STJ, sob pena de ter o negócio anulado.

Com a Selic em 13,75% a.a. e os juros do financiamento imobiliário médio em 11,30% a.a. (julho de 2026), o custo de oportunidade e o custo de capital permanecem elevados, o que torna ainda mais relevante a segurança jurídica na aquisição de ativos imobiliários.

Para o corretor: o que falar com o cliente

Quando um cliente devedor pergunta se pode perder o imóvel residencial por dívidas, a resposta é objetiva: se for o único imóvel usado para moradia permanente e a dívida não estiver nas exceções legais, a residência é impenhorável — mesmo que valha vários milhões de reais.

Por outro lado, se o cliente está avaliando um imóvel em leilão por dívida de IPTU, pensão alimentícia ou do próprio financiamento, a penhora pode ser válida. O corretor deve recomendar sempre a consulta a um advogado especializado para analisar o caso concreto, especialmente diante de imóveis de alto padrão com histórico de execução.

O entendimento do STJ reforça a importância de manter a documentação que comprove a residência permanente. Isso ajuda a afastar tentativas de penhora baseadas em valor de mercado.

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