IPTU mais caro por causa da área do imóvel: STF fixa 12 de agosto de 2026 como data da proibição
O Supremo modulou os efeitos do Tema 1.455. Cobranças anteriores ficam mantidas, processos já pendentes ficam resguardados e não há devolução automática.
Por Kaio Henrique · Publicado em · 4 min de leitura
O STF decidiu que a proibição de alíquota de IPTU maior conforme a área do imóvel vale a partir de 12 de agosto de 2026. A regra atinge leis municipais editadas após a Emenda Constitucional 29/2000. A decisão foi unânime, em sessão virtual encerrada em 9 de outubro de 2026, segundo o Portas.
- Data a partir da qual a proibição produz efeitos (publicação da ata do julgamento da tese)
- 12/08/2026
- STF, ARE 1.593.784, via Portas, 14/10/2026
- Julgamento com repercussão geral, que orienta casos semelhantes em todo o país
- Tema 1.455
- STF, via Portas, 14/10/2026
- Alíquotas da lei de Chapecó (SC) para imóveis com área construída a partir de 400 m² e abaixo disso
- 1% x 0,5%
- STF/TJSC, via Portas, 14/10/2026
- Restituições estimadas apenas por Chapecó (SC), segundo cálculo do próprio município no recurso
- R$ 14 milhões
- Município de Chapecó, via Portas, 14/10/2026
A data que vale: 12 de agosto de 2026
O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu que a proibição de alíquotas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) maiores com base na área do imóvel produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026. Essa é a data de publicação da ata do julgamento que fixou a tese.
A definição saiu no julgamento de embargos de declaração, recurso usado para esclarecer uma decisão, no recurso extraordinário com agravo (ARE) 1.593.784. O placar foi unânime, na sessão virtual encerrada em 9 de outubro de 2026, segundo o Portas.
O entendimento de fundo não mudou. Os embargos trataram apenas de quando a proibição passa a valer.
O que o STF já tinha decidido em agosto
Na sessão virtual encerrada em 5 de agosto, o STF decidiu, também por unanimidade, que leis municipais editadas após a Emenda Constitucional 29/2000 não podem fixar alíquotas de IPTU com base na área do imóvel.
O julgamento do Tema 1.455 teve repercussão geral. Com isso, a tese deve orientar casos semelhantes em todo o país, e não só o processo original.
Os ministros reafirmaram que a progressividade fiscal do IPTU, com alíquota maior para imóveis mais caros, deve se basear no valor venal, e não apenas na área construída. A Constituição também admite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso do imóvel.
O caso de Chapecó que originou a tese
A disputa começou com uma lei de Chapecó (SC). A norma cobrava 1% de alíquota de imóveis com área construída igual ou superior a 400 m² e 0,5% dos imóveis menores.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) declarou a lei inconstitucional. O tribunal mandou aplicar 0,5% e devolver o que foi pago a mais no caso analisado. O município recorreu, e o STF manteve a decisão.
Cobranças antigas ficam mantidas, salvo processos pendentes
Com a modulação dos efeitos, que define a partir de quando uma decisão vale, o STF manteve as cobranças e os pagamentos anteriores a 12 de agosto de 2026. A exceção são os processos administrativos e as ações judiciais que ainda estavam pendentes de conclusão, que ficaram resguardados.
Não há restituição automática. Segundo o Portas, o direito depende da situação de cada cobrança e de haver processo já em andamento.
Para justificar a modulação, Chapecó estimou em cerca de R$ 14 milhões o valor atualizado das restituições apenas no município. A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf) alertou que devolver os valores poderia comprometer gastos com saúde, educação e segurança.
Como conferir se o seu IPTU muda pela área
O primeiro passo é olhar no carnê a alíquota aplicada e a base de cálculo. Depois, compare com a lei municipal do IPTU e veja o critério que define as faixas.
O sinal de alerta é a lei mudar a alíquota pela metragem construída, como em Chapecó (1% a partir de 400 m², 0,5% abaixo). Faixas por valor venal, localização ou uso continuam permitidas pela Constituição.
Também é preciso checar se a lei é posterior à Emenda Constitucional 29/2000, porque a tese alcança apenas essas normas. Quem identificar o problema e tiver processo administrativo ou judicial pendente desde antes de 12 de agosto de 2026 está na situação resguardada pelo STF.
Pedidos de Abrasf e Florianópolis ficaram de fora
Em despacho de 1º de outubro, o relator, ministro Dias Toffoli, negou os pedidos da Abrasf e de Florianópolis para entrar no processo como amici curiae, terceiros que levam informações ao julgamento.
Para o relator, os pedidos chegaram fora do prazo, depois da liberação do processo para julgamento. As petições foram recebidas como memoriais, documentos com argumentos dirigidos aos ministros.
O que muda para quem vende e para quem investe
Para quem vende: em imóveis grandes, peça o carnê do IPTU logo na captação e confira se a alíquota sobe pela metragem construída. Se a lei municipal for posterior à EC 29/2000 e usar esse critério, explique ao comprador que a tese do STF vale a partir de 12 de agosto de 2026, que cobranças anteriores não são devolvidas automaticamente e que só quem já tinha processo pendente ficou resguardado. Não prometa redução nem restituição. Oriente o cliente a buscar análise jurídica do caso concreto. Para quem investe (análise): em carteiras com imóveis de grande área construída, o IPTU entra no custo de carregamento e no cálculo do retorno. Vale mapear quais municípios usam faixas por área, porque a tese pode reduzir esse custo daqui em diante. Como a Constituição permite progressividade por valor venal, localização e uso, o município pode reorganizar a cobrança por esses critérios. Não trate a decisão como queda garantida de despesa.
O que se fala no X
“proibir IPTU pela área do imóvel faz sentido. agora preservar cobrança antiga n devolve o dinheiro de quem pagou a mais anos a fio”
— Andarilho · @ransowarebased
Posts públicos no X; refletem a opinião de seus autores.
Perguntas frequentes
A partir de quando a alíquota maior de IPTU por área deixa de valer?
A partir de 12 de agosto de 2026, data de publicação da ata do julgamento que fixou a tese no ARE 1.593.784 (Tema 1.455), conforme decisão do STF em embargos encerrada em 9 de outubro de 2026.
Tenho direito à devolução do que paguei a mais antes de agosto de 2026?
Não automaticamente. O STF manteve as cobranças e os pagamentos anteriores a 12 de agosto de 2026. A exceção são processos administrativos ou judiciais que já estavam pendentes, que ficaram resguardados.
Toda lei de IPTU com faixas de alíquota é ilegal?
Não. A tese proíbe alíquota maior com base na área do imóvel em leis posteriores à Emenda Constitucional 29/2000. A progressividade pelo valor venal e alíquotas diferentes por localização e uso continuam permitidas.
Como sei se meu município cobra pela área?
Confira a alíquota no carnê e compare com a lei municipal do IPTU. Se a alíquota muda conforme a metragem construída, como em Chapecó (1% a partir de 400 m² e 0,5% abaixo), o critério é o que o STF vedou.
Fontes
Adicione o Fala Imobi como fonte preferida no Google · Mais sobre IPTU