Leilões de imóveis em novembro: o desconto de até 79% da Orange Week compensa ou esconde custo?

O teto de 79% vem de um único evento, a Orange Week do Itaú na Zuk. Antes do lance, o comprador precisa ler o edital, entender o rito da Lei 14.711 e somar os custos que reduzem o abatimento.

Por Kaio Henrique · Publicado em 09/11/2026 às 05:19 · 5 min de leitura

Novembro reúne mais de 645 imóveis em leilões de bancos e leiloeiras, segundo levantamento da Folha de S.Paulo. O maior desconto anunciado pela organização da Orange Week, campanha do Itaú com a Zuk, é de 79%, para uma casa em Tanguá (RJ), calculado sobre o valor de referência. Comissão do leiloeiro, geralmente de 5%, ITBI, cartório, desocupação e reforma entram na conta antes de o desconto virar ganho.

Maior desconto anunciado, em uma casa em Tanguá (RJ) na Orange Week do Itaú: 79%; Itaú/Zuk, via Folha de S.Paulo e Exame, novembro de 2026
Imóveis em leilões de bancos e leiloeiras em novembro: Mais de 645; Folha de S.Paulo, novembro de 2026
Prazo do devedor para quitar após intimação pelo Registro de Imóveis (Lei 14.711): 15 dias; Lei 14.711/2023, conforme artigo no Conjur, 8 de novembro de 2026
Prazo máximo para o leilão após a averbação do início da execução: 60 dias; Lei 14.711/2023, conforme artigo no Conjur, 8 de novembro de 2026
Comissão usual do leiloeiro sobre o lance: 5%; Folha de S.Paulo, novembro de 2026
Prazo máximo de parcelamento no leilão do Itaú na Mega Leilões: 78 meses; Mega Leilões/Itaú, via Exame e Folha de S.Paulo, novembro de 2026
Juros médios do financiamento imobiliário para pessoa física: 11,31% a.a.; Banco Central do Brasil, setembro de 2026

De onde vem o desconto de 79%

O percentual de 79% é o maior anunciado pela organização da Orange Week, campanha da Zuk com o Itaú. Ele vale para um único lote: uma casa de 157,19 m² em Tanguá (RJ), com lance inicial de R$ 104.529,60, segundo a Exame.

Segundo a Folha de S.Paulo, os descontos da campanha são calculados sobre os valores de referência dos imóveis. O comprador deve conferir se essa referência corresponde aos preços praticados na região. Sem essa comparação, o percentual anunciado não diz quanto o negócio de fato rende.

O mês tem mais de 645 oportunidades em leilões de bancos e leiloeiras, de acordo com a Folha. Só na semana de 8 a 14 de novembro, Itaú, Bradesco, Santander, C6 Bank e Banco Inter levaram centenas de imóveis a plataformas como Mega Leilões, Biasi, Zuk, Freitas Leiloeiro, Superbid e Pestana, segundo a Exame.

O que a Lei 14.711 mudou no caminho até o leilão

O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) criou um procedimento para o credor executar a hipoteca pelo Registro de Imóveis, sem passar pela Justiça. Antes, essa execução dependia, em regra, de ação judicial. É o que explica artigo publicado no Conjur em 8 de novembro de 2026.

O rito segue cinco etapas. O devedor inadimplente é intimado pessoalmente pelo cartório e tem 15 dias para quitar o atraso. Sem pagamento, o início da execução é averbado na matrícula, o leilão público ocorre em até 60 dias dessa averbação e, por fim, o imóvel é vendido e os valores são distribuídos.

Nem toda hipoteca pode seguir esse caminho: financiamentos da atividade agropecuária ficam de fora, segundo o mesmo artigo. Em 30 de junho de 2025, o Supremo Tribunal Federal (STF) validou, por maioria, os procedimentos extrajudiciais do marco legal, incluindo a execução de imóveis hipotecados.

Concurso de credores: quem recebe primeiro

Quando um mesmo imóvel garante dívidas com credores diferentes, o artigo 10 da lei prevê a execução em concurso de credores. O oficial do registro intima os demais credores, que têm 15 dias para se habilitar. Em seguida, monta um quadro com os valores devidos e a ordem de prioridade de cada um.

O artigo do Conjur alerta que esses casos exigem atenção à prioridade registral, à regularidade dos contratos e à identificação correta dos valores cobrados. Para quem dá o lance, a matrícula é o documento que mostra quantos gravames existem e se todos foram tratados no procedimento.

Checklist do edital antes do lance

Ocupação: na Biasi, um apartamento ocupado do Itaú em Santo Cristo (RJ), com lance inicial de R$ 110.250, traz no anúncio o alerta de que cabe ao comprador verificar documentação, ações judiciais, débitos e regularizações. Em lotes do Santander, os editais informam que a desocupação de imóveis ocupados pode ficar a cargo do arrematante, segundo a Exame.

Venda condicional: na rodada do Itaú na Biasi, com mais de 80 oportunidades, os lances dependem da aprovação do vendedor. Nesses casos, o maior lance não garante a compra.

Primeira e segunda praça: em São Paulo, uma casa do Bradesco no Parque São Luís parte de R$ 2.365.872,83 na primeira praça e cai para R$ 474 mil na segunda, se não for arrematada antes. Em outro grupo do Bradesco, na Mega Leilões, o anúncio informa que os valores podem ficar até 70% abaixo na segunda praça.

Forma de pagamento: o que vale para um lote não vale para outro. Segundo a Folha, alguns imóveis da Orange Week exigem pagamento à vista, enquanto outros dão desconto adicional de 10% para quem paga à vista. No leilão do Itaú na Mega Leilões, a maior parte dos imóveis aceita entrada e saldo em até 78 prestações mensais.

Os custos que reduzem o desconto anunciado

Segundo a Folha, a comissão do leiloeiro consta sempre no edital e geralmente é de 5% sobre o lance. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é definido por cada município e varia de 3% a 5% sobre o lance.

O registro em cartório, incluindo a baixa de gravames como penhora e hipoteca, custa cerca de 1% da arrematação. Quando houver custas judiciais, como carta de arrematação e mandado de imissão na posse, a estimativa é de cerca de 1% do total, sempre segundo a Folha.

Fora da tabela ficam assessoria jurídica, reforma e, conforme a Exame, condomínio, impostos atrasados e despesas com desocupação. São os itens mais difíceis de prever e os que mais pesam em imóveis ocupados ou com pendências.

Leilão: o desconto não é a conta toda

Parcelar em 78 meses ou pagar à vista

A taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física foi de 11,31% ao ano em setembro de 2026, segundo o Banco Central. Esse é o parâmetro para avaliar o parcelamento oferecido no edital, cuja taxa precisa ser lida lote a lote.

Como referência, um financiamento de R$ 300 mil pela tabela Price, em 360 meses, a 11,31% ao ano, gera parcela de R$ 2.803,35, pelos cálculos do Fala Imobi com dados do BC. O parcelamento do leilão tem prazo bem menor, de até 78 meses, o que tende a elevar a parcela mensal.

Análise: quem tem caixa precisa comparar o desconto extra de 10% à vista, quando oferecido, com o custo do parcelamento. Quem depende de crédito deve checar no edital se o lote aceita financiamento bancário ou só o parcelamento direto.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: ao apresentar um lote, troque o percentual de desconto pela conta completa. Mostre ao cliente o lance mais a comissão (geralmente 5%), o ITBI (3% a 5%, conforme o município), o registro (cerca de 1%) e uma reserva para desocupação, débitos e reforma. Confirme no edital se a venda é condicional, quem responde pela desocupação e se há segunda praça com lance menor. Para quem investe: compare o valor de referência usado no anúncio com os preços da região antes de considerar o desconto real. Leia a matrícula para identificar credores concorrentes. Compare a taxa do parcelamento em até 78 meses com os 11,31% ao ano do financiamento médio (BC, setembro de 2026) e com o desconto extra de 10% à vista, quando houver. Imóvel ocupado pede prazo e caixa extras na projeção de retorno.

Perguntas frequentes

O desconto de 79% vale para todos os imóveis de leilão em novembro?

Não. É o maior desconto anunciado em um único lote, uma casa em Tanguá (RJ) na Orange Week do Itaú com a Zuk. O percentual é calculado sobre o valor de referência informado pela organização.

Quais custos entram além do lance?

Segundo a Folha: comissão do leiloeiro, geralmente de 5%; ITBI de 3% a 5%; registro de cerca de 1%; e custas judiciais de cerca de 1%, quando houver. Também entram assessoria jurídica, reforma, condomínio, impostos atrasados e desocupação.

O maior lance garante a compra?

Nem sempre. Nos leilões condicionais, como a rodada do Itaú na Biasi, a venda depende da aprovação do vendedor.

O que a Lei 14.711 prevê para a execução da hipoteca?

Intimação do devedor pelo Registro de Imóveis, com 15 dias para quitar. Sem pagamento, o início da execução é averbado e o leilão ocorre em até 60 dias dessa averbação. O STF validou esses procedimentos em 30 de junho de 2025.

Vale esperar a segunda praça?

Depende do lote. O lance mínimo pode cair bastante, como na casa do Bradesco no Parque São Luís (SP), mas o imóvel pode ser arrematado já na primeira praça.

Fontes

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