STF retoma em 9 de outubro julgamento sobre imunidade de ITBI para holding imobiliária
Falta um voto para vitória dos contribuintes; entenda quando a integralização de imóvel é imune e quando o imposto incide
Por Kaio Henrique · Publicado em · 3 min de leitura
O Supremo Tribunal Federal (STF) pautou para 9 de outubro de 2026 a retomada do julgamento que definirá se a imunidade de ITBI vale para empresas cuja atividade principal é a compra, venda ou locação de imóveis. Falta apenas um voto para que os contribuintes saiam vitoriosos. Até agora, a regra constitucional afasta a imunidade nesses casos, mas a Corte pode mudar esse entendimento.
- Faltam para vitória dos contribuintes no STF
- 1 voto
- Valor Econômico, 02/10/2026
- Caso julgado em 2020: ITBI incidiu sobre R$ 770 mil de excesso
- cerca de R$ 1 milhão em imóveis, capital de R$ 24 mil
- CRECI-MS (com base em RE 796376), 2020
O que está em julgamento no STF
O Supremo Tribunal Federal incluiu na pauta de 9 de outubro de 2026 a votação que definirá se a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança empresas cujo negócio principal é a atividade imobiliária (compra e venda ou locação de imóveis).
Segundo o Valor Econômico, falta apenas um voto para a vitória dos contribuintes. Se confirmada, a tese permitirá que holdings patrimoniais, mesmo tendo como atividade preponderante a locação, integralizem imóveis sem pagar ITBI, desde que respeitado o limite do capital social.
Luciana Krabbe Vignati alerta, porém, que uma decisão favorável não significa que toda transferência de imóvel para holding estará automaticamente imune. Outras condições e limites continuam valendo.
A regra atual: atividade preponderante define a cobrança
Hoje, a Constituição Federal (art. 156, §2º, I) diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A exceção é justamente quando a empresa tem como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Na prática, se uma holding for criada apenas para administrar imóveis próprios e sua receita vier majoritariamente de aluguéis, a integralização está sujeita ao ITBI. Já se a holding tiver outra atividade principal — como prestação de serviços —, a transferência do imóvel para o capital social é imune.
A Prefeitura de São Paulo, em seu guia de perguntas e respostas, confirma: se a pessoa jurídica que recebe o imóvel tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento, deve pagar o imposto; caso contrário, não há incidência.
O precedente de 2020: limite do capital social
Em 2020, o STF já havia decidido, com repercussão geral (RE 796376), que a imunidade não cobre o valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado. No caso concreto, uma holding familiar com 19 imóveis avaliados em cerca de R$ 1 milhão tinha capital social de apenas R$ 24 mil. O município de São João Batista (SC) cobrou ITBI sobre a diferença, mais de R$ 770 mil.
Portanto, mesmo que o STF afaste a restrição da atividade preponderante, o contribuinte ainda precisa equalizar o valor do imóvel ao capital social para não pagar ITBI sobre o excesso.
A decisão de 2020 também abriu caminho para que municípios criem leis próprias explicitando a tributação dessa diferença. Quem tem imóvel em cidade sem essa regra ainda pode obter economia, segundo o tributarista Pedro Casquet.
O que muda para quem vende e para quem investe
O que muda para quem vende e para quem investe Para o corretor: se o cliente pensa em abrir uma holding para reduzir custos na compra de imóveis, alerte que a imunidade de ITBI depende de dois fatores. Primeiro, a atividade preponderante da empresa — até o julgamento do STF, holdings com receita de aluguel pagam ITBI na integralização. Segundo, o valor do imóvel não pode superar o capital social, ou o excedente será tributado. Oriente o cliente a consultar a legislação municipal antes de decidir. Para o investidor: aguarde o desfecho do STF em 9 de outubro. Se a Corte der ganho aos contribuintes, a integralização de imóveis em holdings imobiliárias passará a ser imune no que diz respeito à atividade preponderante. Mas atenção: a decisão não elimina a exigência de que o valor do bem caiba no capital social. Revise o contrato social da holding e, se necessário, aumente o capital antes da transferência. Em municípios que ainda não regulamentaram a cobrança sobre o excesso, a economia pode ser significativa.
O que se fala no X
“Em 9 de outubro, o STF retoma o julgamento do ITBI sobre imóveis usados para formar o capital de uma empresa. Por enquanto, está 5 a 2 pela imunidade mesmo quando a atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis, até o valor do capital e salvo simulação ou fraude.”
— Ateliê Patrimônio · @ateliedopatr
“Quem tem ou pensa em montar holding pra guardar os imóveis da família devia marcar a sexta que vem. O STF retoma no dia 9 o julgamento do ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias. Falta um voto pra vitória dos contribuintes. pic.twitter.com/ykDFpVF3ka”
— Papo Econômico · @opapoeconomico
Posts públicos no X; refletem a opinião de seus autores.
Perguntas frequentes
Quando a integralização de imóvel em holding é imune de ITBI?
Atualmente, a imunidade vale se a atividade preponderante da empresa não for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Se a holding tiver como receita principal aluguéis, por exemplo, o ITBI incide. Além disso, o valor do imóvel não pode ultrapassar o capital social integralizado; o excedente é tributado, conforme decisão do STF de 2020.
O julgamento do STF em outubro de 2026 pode mudar essa regra?
Sim. O STF vai decidir se a imunidade se aplica mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante. Falta um voto para os contribuintes vencerem. Se isso ocorrer, holdings patrimoniais poderão integralizar imóveis sem ITBI, desde que respeitado o limite do capital social.
Fontes
Adicione o Fala Imobi como fonte preferida no Google · Mais sobre Imunidade de ITBI