Captação de imóvel: como formalizar a autorização de venda e proteger a comissão

Guia prático para registrar a captação por escrito, com ou sem exclusividade, juntar provas da intermediação e checar imóvel e proprietário antes de anunciar

Por Kaio Henrique · Publicado em 07/11/2026 às 05:15 · 3 min de leitura

A melhor proteção do corretor na captação é ter tudo por escrito: autorização de venda assinada, regras claras de comissão e registro de cada visita e proposta. Este guia mostra como montar esse dossiê, quando pedir exclusividade e o que conferir antes de publicar o anúncio.

Captação de boca não protege ninguém

Combinado verbal com o proprietário é o ponto de partida mais frágil de uma venda. Se o dono fechar negócio direto com alguém que você levou ao imóvel, sua palavra vale contra a dele.

A autorização de venda por escrito muda esse jogo. Ela registra quem contratou quem, para vender o quê, por quanto e por quanto tempo.

Antes de fechar o modelo do seu contrato, leia o texto da Lei nº 6.530 no portal do Planalto. Para dúvidas sobre o seu caso, consulte um advogado da área imobiliária.

O que a autorização de venda precisa trazer

Identifique as partes: nome completo, CPF, estado civil e contato do proprietário e do cônjuge, se houver. Dados do corretor ou da imobiliária, com número de inscrição profissional.

Descreva o imóvel como está no papel: endereço, número da matrícula, área e vagas. Informe o preço pedido, a margem de negociação aceita e as condições de pagamento admitidas, como financiamento ou uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Defina a comissão sem ambiguidade: percentual ou valor, quem paga, em que momento é devida e como fica se a venda acontecer depois do fim do prazo para um comprador que você apresentou. Coloque prazo de vigência e assinatura de todos os proprietários.

Com ou sem exclusividade: como decidir

Na autorização sem exclusividade, o dono pode trabalhar com vários corretores e vender por conta própria. Você concorre pelo mesmo comprador, e sua proteção depende de provar que o comprador chegou por você.

Na autorização com exclusividade, só você intermedeia durante o prazo combinado. O texto deve dizer de forma expressa o que acontece se o proprietário vender sozinho ou por outro corretor nesse período.

Na prática, a exclusividade se justifica quando você vai investir no imóvel: fotos profissionais, anúncios pagos, plantão. Ofereça ao proprietário um plano de divulgação por escrito em troca do prazo; isso facilita a negociação e mostra contrapartida.

Como provar sua atuação se o dono fechar sozinho

Use ficha de visita assinada pelo interessado, com data, hora, endereço do imóvel e nome do corretor. Sem a ficha, a visita existe só na sua memória.

Guarde mensagens, e-mails e propostas enviadas ao proprietário com nome do comprador e valores. Faça capturas de tela dos anúncios com data visível e salve relatórios de contatos gerados pelos portais.

Comunique ao proprietário, por escrito, cada interessado que você apresentou. Essa lista, enviada durante a vigência da autorização, é a sua melhor peça se houver disputa depois.

Checklist antes de anunciar

Imóvel: peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira se o proprietário é quem está registrado. Verifique ônus, penhoras, hipotecas ou alienação fiduciária, e compare área e endereço com o que o dono informou.

Débitos: solicite comprovantes de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e declaração de quitação do condomínio. Confira se o imóvel está ocupado por inquilino e se há contrato de locação vigente.

Proprietário: confira documento de identidade e CPF, estado civil e anuência do cônjuge quando necessário. Em caso de herança, confirme se o inventário foi concluído; se houver procurador, examine a procuração e sua validade.

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