Como IBS e CBS vão mudar o aluguel e a venda de imóveis?

Reforma tributária cria novos contribuintes, redutores e cashback; veja o que esperar

Por Kaio Henrique · Publicado em 29/09/2026 às 23:26 · 4 min de leitura

A partir de 2027, a CBS passa a incidir sobre aluguel e venda de imóveis; o IBS entra na transição a partir de 2029. Pessoas físicas com mais de 3 imóveis e renda anual acima de R$ 240 mil viram contribuintes. Redutores protegem habitação popular e famílias do Cadastro Único podem receber cashback, estimado em até R$ 354 por ano para quem tem o Bolsa Família como única renda. A transição completa vai até 2033. (Fontes: EC 132/2023, LC 214/2025, Folha)

Renda anual de aluguel (com mais de 3 imóveis) que torna pessoa física contribuinte do IBS/CBS: R$ 240 mil; Lei Complementar 214/2025, 16/01/2025
Critério de quantidade: mais de 3 imóveis alugados, combinado com renda anual acima de R$ 240 mil: 3 imóveis; Lei Complementar 214/2025, 16/01/2025
Dedução mensal da base tributável na locação residencial (redutor social): R$ 600; Lei Complementar 214/2025, 16/01/2025
Cashback anual máximo estimado para família do Bolsa Família (CBS 10%): R$ 354; Folha de S.Paulo, setembro/2026
Ano de conclusão da transição para o novo sistema: 2033; Emenda Constitucional 132/2023, 2023

O que são IBS e CBS e quando entram em vigor

A reforma tributária substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos sobre consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal. A mudança foi aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025.

A transição começa em 2026 com um período de testes. A CBS entra em vigor de fato em 1º de janeiro de 2027. Para estados e municípios, a substituição do ICMS e do ISS pelo IBS ocorre gradualmente entre 2029 e 2033.

No setor imobiliário, passam a ser tributadas operações de incorporação, loteamento, locação, cessão onerosa, administração e intermediação de imóveis.

Aluguel: quem vira contribuinte e o que muda

Pessoas físicas que alugam imóveis se tornam contribuintes do IBS/CBS quando têm mais de 3 imóveis alugados e renda bruta anual superior a R$ 240 mil. Também entra na regra quem obtiver renda de aluguel acima de R$ 24 mil em um único mês do ano corrente.

Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais também são contribuintes.

Os aluguéis de curta temporada (até 90 dias, como Airbnb e Booking) seguem as regras do setor hoteleiro, o que pode elevar a carga tributária em relação ao modelo atual.

Para quem não ultrapassa os limites, segue fora do IBS/CBS.

Compra e venda: nova lógica com créditos e redutores

Na venda de imóveis, a pessoa física vira contribuinte quando aliena ou cede direitos sobre mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos. Também há enquadramento se, no mesmo ano, a renda com a venda desses imóveis somada à de um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos superar R$ 288 mil. As receitas de aluguel entram no cálculo.

O IBS e a CBS incidem apenas sobre a margem de lucro da operação. Na compra de imóvel de pessoa jurídica (construtora/incorporadora), o adquirente paga 14% de tributo, mas gera crédito para abater na venda futura. Assim, a tributação final recai sobre o ganho, não sobre o valor total do bem.

Dois mecanismos reduzem a base de cálculo: o redutor de ajuste, que evita bitributação de terreno, serviços e insumos, e o redutor social, voltado à habitação popular. Na locação residencial, por exemplo, é possível deduzir até R$ 600 por mês da base tributável.

Para quem não é contribuinte, permanecem apenas o ITBI e o imposto sobre ganho de capital.

Cashback: devolução de imposto para famílias de baixa renda

A reforma prevê a devolução personalizada do IBS e da CBS (cashback) para famílias inscritas no Cadastro Único, com renda per capita de até meio salário mínimo (R$ 810,50 em 2026). O objetivo é reduzir a regressividade do sistema tributário.

Para a CBS, a devolução será de 100% sobre serviços essenciais (botijão de gás de até 13 kg, energia elétrica, água, esgoto, gás canalizado e telecomunicações) e de 20% nos demais casos. No IBS, a devolução fica limitada a 20%, mas prefeitos e governadores podem ampliar o percentual.

Os pagamentos serão trimestrais, com início em 25 de abril de 2027. Estimativas do governo, atualizadas pela inflação, indicam um cashback máximo de R$ 354 por ano para uma família que tem o Bolsa Família como única fonte de renda, considerando alíquota de 10% da CBS. Com a inclusão do IBS, o valor pode variar de R$ 248 a R$ 983 anuais.

O que dizem os presidenciáveis e o risco de ajustes

Levantamento da empresa Roit, publicado pela Folha em setembro de 2026, mostra que a maioria dos candidatos à Presidência apoia a implementação da reforma, mas com ajustes pontuais. Lula (PT) defende o modelo aprovado e destaca o cashback para o Cadastro Único. Ronaldo Caiado (PSD) e Romeu Zema (Novo) querem modificações, sem alterar o calendário.

Flávio Bolsonaro (PL) é o mais crítico: oscilou entre suspender a reforma por um ano e corrigir distorções. Sua posição gera incerteza, mas adiar a transição exigiria nova emenda constitucional, o que especialistas consideram improvável.

Para o mercado imobiliário, o principal risco é a revisão de redutores ou alíquotas, o que poderia alterar a carga tributária de aluguéis e vendas. A recomendação é acompanhar a definição das alíquotas de referência pelo Senado e as decisões do próximo governo.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: a precificação precisa incluir IBS/CBS quando o vendedor for contribuinte. Imóveis anunciados podem precisar discriminar o valor líquido pretendido, os redutores aplicáveis e o desembolso final do comprador. Contratos de corretagem e promessas de compra e venda tendem a precisar ser revisados para refletir a nova tributação. Para quem investe: locadores com até 3 imóveis e renda anual inferior a R$ 240 mil seguem sem IBS/CBS. Acima disso, é preciso avaliar se compensa manter os imóveis ou fragmentar o patrimônio. No aluguel de curta temporada, a carga pode subir — simule o impacto antes de definir a estratégia. O cashback para famílias do CadÚnico tende a aquecer a demanda por aluguel popular, mas os limites de dedução (R$ 600/mês) devem ser considerados na formação do preço.

Perguntas frequentes

Quem paga IBS/CBS no aluguel?

Pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil, ou quem tiver receita de aluguel superior a R$ 24 mil em um único mês. Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais também são contribuintes.

Vou pagar IBS/CBS ao vender meu único imóvel?

Não, se você for pessoa física e não tiver alienado mais de 3 imóveis nos últimos 5 anos. A tributação continua apenas com ITBI e ganho de capital.

Como funciona o redutor social?

É um desconto na base de cálculo do IBS/CBS para imóveis residenciais. Na locação, permite deduzir até R$ 600 por mês do valor tributável. Na venda, reduz a base para imóveis de habitação popular.

O cashback vale para qualquer família?

Não. É destinado a famílias do Cadastro Único com renda per capita de até meio salário mínimo. A devolução é trimestral e incide sobre consumo registrado com CPF.

Fontes

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