Juros de obra em imóvel na planta: como são calculados e por que não reduzem o financiamento

Entenda o mecanismo da cobrança, veja um exemplo numérico e saiba como orientar o cliente sobre o custo real até a entrega das chaves

Por Kaio Henrique · Publicado em 27/09/2026 às 17:39 · Atualizado em 27/09/2026 às 17:49 · 5 min de leitura

Os juros de obra são um encargo mensal pago pelo comprador durante a construção, calculado sobre o valor já liberado pelo banco à construtora. Eles não abatem o saldo devedor do financiamento. A cobrança cessa com o início da fase de amortização, após a entrega do imóvel, mas pode ser questionada se houver atraso por culpa da construtora.

Taxa média de juros do financiamento imobiliário – pessoa física

11,30% a.a.

Banco Central do Brasil, julho de 2026

Parcela mensal para R$ 300 mil financiados em 360 meses (tabela Price, taxa média de 11,30% a.a.)

R$ 2.801,30

Banco Central do Brasil, julho de 2026

O que são os juros de obra

Juros de obra – também chamados de taxa de evolução de obra – são um encargo financeiro cobrado durante a fase de construção do empreendimento. Eles remuneram o capital que o banco já liberou para a construtora, conforme o cronograma da obra avança.

A cobrança não é um imposto nem uma amortização do financiamento. “É um custo financeiro relacionado ao período de construção e deve ser considerado pelo comprador no planejamento da aquisição”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Stéfano Ribeiro Ferri, em entrevista à Exame.

O valor mensal dos juros de obra incide apenas sobre as parcelas do financiamento já repassadas pelo banco, e não sobre o valor total do imóvel. Por isso, o desembolso começa baixo e cresce à medida que a obra se aproxima do fim.

Como os juros de obra são calculados

A base de cálculo é o saldo devedor acumulado mês a mês. Segundo a cartilha da Caixa Econômica Federal, os juros mensais são obtidos aplicando-se a taxa contratual sobre o somatório das parcelas do financiamento já liberadas, acrescido da atualização monetária do período.

A fórmula fornecida pela Caixa é: Juros = (Saldo Devedor + Atualização Monetária) × taxa de juros mensal equivalente à taxa anual contratada. Durante a obra, o comprador paga apenas juros, atualização monetária, seguros e tarifa de administração – não há amortização do principal.

Exemplo numérico: quanto se paga de juros de obra

Suponha um imóvel de R$ 500 mil, com entrada de R$ 100 mil e R$ 400 mil financiados. A construtora recebe do banco 10 parcelas mensais iguais de R$ 40 mil, totalizando os R$ 400 mil ao longo da obra. A taxa de juros contratada é de 11,30% ao ano, equivalente a cerca de 0,896% ao mês.

No primeiro mês, após a liberação de R$ 40 mil, o juro de obra será aproximadamente R$ 40.000 × 0,00896 = R$ 358,40. No segundo mês, com mais R$ 40 mil liberados, o saldo devedor sobe para R$ 80 mil, e o juro será cerca de R$ 80.000 × 0,00896 = R$ 716,80. Esse valor cresce a cada mês até a última liberação.

No décimo e último mês de obra, com R$ 400 mil já liberados, o juro de obra chega a aproximadamente R$ 400.000 × 0,00896 = R$ 3.584,00. Somando os juros dos 10 meses, o comprador terá desembolsado cerca de R$ 19.712,00 apenas em juros de obra, sem reduzir um centavo do saldo devedor de R$ 400 mil.

Se o mesmo comprador pudesse pagar os R$ 400 mil à vista, não haveria incidência de juros de obra. A diferença entre financiar e pagar à vista, nesse exemplo, é exatamente o total de juros de obra pagos durante a construção.

Juros de obra não reduzem o financiamento

Pagar os juros de obra não equivale a amortizar o saldo devedor. “Embora os juros de obra não componham simplesmente o preço anunciado do imóvel, eles representam um custo real para o comprador”, afirma a advogada Thaluana Alves, também à Exame.

A amortização só começa quando a obra é concluída e o contrato entra na fase de pagamento das prestações completas (juros + amortização + seguros + taxas). Até lá, o comprador arca apenas com os encargos financeiros sobre o capital já liberado.

Até quando os juros de obra podem ser cobrados

Em regra, a cobrança cessa quando o financiamento migra para a fase de amortização, o que normalmente ocorre após a emissão do Habite-se e a entrega das chaves. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou no Tema Repetitivo 996 que, nos contratos do Minha Casa Minha Vida, é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega (incluída a tolerância).

Em março, a Quarta Turma do STJ reforçou esse entendimento ao considerar indevida a cobrança de juros de obra depois do Habite-se, quando o atraso na entrega e no início da amortização foi causado por entraves atribuídos à construtora.

Se o prazo contratual mais a tolerância já se esgotou por responsabilidade da construtora, o comprador pode questionar a cobrança e buscar o ressarcimento dos valores pagos indevidamente. A análise, contudo, depende do contrato e das circunstâncias de cada caso.

Planejamento financeiro: o custo real do imóvel na planta

O preço de tabela de um imóvel na planta não reflete o desembolso total até a entrega. Além dos juros de obra, entram na conta a entrada, as correções contratuais, o ITBI, o registro e os seguros. “Um imóvel aparentemente mais barato pode deixar de ser tão vantajoso quando são somados os custos financeiros, as correções contratuais e, principalmente, os efeitos de um eventual atraso na entrega”, alerta Alves.

Para o comprador, é essencial simular o fluxo de juros de obra com base no cronograma de liberações e na taxa contratada. Para o corretor, explicar essa dinâmica ajuda o cliente a comparar corretamente um imóvel na planta com um imóvel pronto, evitando surpresas no orçamento familiar.

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