Inquilino que sai antes do fim do contrato paga quanto de multa? O que diz o art. 4 da Lei do Inquilinato na redação vigente desde 2012

A multa é a do contrato, reduzida na proporção do prazo já cumprido. Sem cláusula, quem fixa o valor é o juiz. Transferência pelo empregador com aviso escrito de no mínimo 30 dias dispensa o pagamento.

Por Kaio Henrique · Publicado em 19/10/2026 às 05:04 · 3 min de leitura

Pelo art. 4 da Lei 8.245/91, na redação dada pela Lei 12.744/2012, o inquilino que devolve o imóvel antes do prazo paga a multa pactuada no contrato, proporcional ao período já cumprido. Se o contrato não prevê multa, o valor é fixado judicialmente. Fica dispensado quem é transferido pelo empregador, privado ou público, e avisa o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.

Antecedência mínima da notificação escrita ao locador para dispensa da multa por transferência do empregador: 30 dias; Lei 8.245/91, art. 4º, parágrafo único (Planalto), Redação vigente
Trocou a referência ao art. 924 do Código Civil pela regra da multa proporcional ao período de cumprimento do contrato: Lei 12.112/2009; Lei 8.245/91, art. 4º (Planalto), 2009
Abriu exceção no art. 4º para o § 2º do art. 54-A, que trata da locação não residencial sob medida: Lei 12.744/2012; Lei 8.245/91, art. 4º e art. 54-A (Planalto), 2012
Teto da multa por saída antecipada na locação não residencial sob medida do art. 54-A: Soma dos aluguéis a receber; Lei 8.245/91, art. 54-A, § 2º (Planalto), 2012

O que o art. 4 diz hoje

Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino pode devolvê-lo antes, mas paga multa. A regra está no art. 4º da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

O texto vigente define três pontos. A multa é a pactuada no contrato. Ela é proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não a prevê, vale a multa estipulada judicialmente.

Na prática, a cláusula define o valor cheio e o tempo já cumprido reduz o que o inquilino paga. Quanto mais perto do fim do prazo for a saída, menor a conta.

Como a regra mudou em 2009 e em 2012

Na redação original, o inquilino pagava a multa pactuada "segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil". Na falta de cláusula, valia a multa fixada pelo juiz.

A Lei 12.112/2009 tirou a remissão ao Código Civil. Desde então, a própria Lei do Inquilinato diz que a multa é proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A Lei 12.744/2012 manteve a proporcionalidade, mas abriu uma exceção: o § 2º do art. 54-A. O artigo foi incluído pela mesma lei de 2012.

Multa por saída antecipada: o que diz o art. 4º

A exceção do art. 54-A: locação comercial sob medida

O art. 54-A trata da locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente um imóvel especificado pelo futuro inquilino, para alugá-lo a ele por prazo determinado. Nesse caso, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato.

Se esse inquilino sair antes, ele paga a multa convencionada. O limite é a soma dos aluguéis que ainda seriam recebidos até o fim do contrato. O § 1º permite ainda que as partes renunciem à revisão do aluguel durante a vigência.

Análise: a exceção protege quem investiu para entregar o imóvel sob encomenda. A multa pode chegar ao valor dos aluguéis restantes, e não apenas a uma fração proporcional ao prazo cumprido.

Quando o inquilino não paga multa

O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência, pelo empregador, para prestar serviços em localidade diferente daquela onde o contrato começou. Vale para empregador privado ou público.

Há uma segunda condição: o inquilino precisa notificar o locador por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência. Sem a notificação nesse prazo, a lei não garante a dispensa.

O texto fala em transferência determinada pelo empregador. Mudança de cidade por decisão própria do inquilino não aparece no dispositivo.

Por que a multa precisa estar escrita no contrato

Sem cláusula de multa, a lei manda o valor para o juiz. Para o proprietário, isso significa processo, prazo e resultado incerto em vez de um número já combinado.

Com a cláusula, a conta fica previsível para os dois lados: valor cheio no contrato e redução proporcional ao tempo cumprido. Isso facilita a negociação na entrega das chaves.

Atenção ao art. 45: são nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei. Análise: uma multa redigida para ignorar a proporcionalidade do art. 4º corre risco de ser derrubada, salvo no caso do art. 54-A.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende (corretor e imobiliária): revise o modelo de contrato e confira se ele traz a multa por devolução antecipada com valor definido e menção expressa à proporcionalidade do art. 4º. Na assinatura, explique ao inquilino a regra de dispensa por transferência do empregador e o aviso escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Isso evita conflito na saída. Quando o inquilino avisar que vai sair, peça a notificação por escrito e calcule a multa pela fração do prazo ainda não cumprido. Para quem investe: em locação residencial e comercial comum, a multa compensa apenas parte do prazo restante e cai a zero na transferência pelo empregador. Considere esse risco de vacância no retorno esperado. Em projetos sob medida para um inquilino comercial (art. 54-A), o contrato pode prever multa de até a soma dos aluguéis restantes e renúncia à revisão do aluguel. Análise: é o instrumento que dá previsibilidade de receita a quem compra, constrói ou reforma para um locatário específico. Por isso, as cláusulas precisam ser negociadas e escritas antes da obra.

Perguntas frequentes

Quanto o inquilino paga de multa se sair antes do fim do contrato?

Paga a multa prevista no contrato, proporcional ao período já cumprido, conforme o art. 4º da Lei 8.245/91. Se o contrato não prevê multa, o valor é fixado judicialmente.

O inquilino pode sair sem pagar multa?

Sim, se a saída decorrer de transferência pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra localidade, e se ele notificar o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do prazo?

Pelo art. 4º, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado.

A multa proporcional vale também para imóvel comercial construído sob medida?

Não. A Lei 12.744/2012 excetuou o § 2º do art. 54-A. Nessas locações não residenciais sob medida, vale a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis a receber até o fim do contrato.

Desde quando a multa é proporcional ao tempo cumprido?

A redação com a proporcionalidade ao período de cumprimento do contrato veio com a Lei 12.112/2009. Antes, o art. 4º remetia à proporção prevista no art. 924 do Código Civil.

Fontes

Adicione o Fala Imobi como fonte preferida no Google · Mais sobre Lei do Inquilinato