Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M em 2026 e quando é possível trocar pelo IPCA

O cálculo segue o que está no contrato. A troca de índice depende de acordo entre locador e inquilino, e a Lei do Inquilinato prevê duas saídas quando esse acordo não sai.

Por Kaio Henrique · Publicado em 21/10/2026 às 05:06 · 4 min de leitura

O reajuste aplica ao aluguel atual a variação acumulada do índice no período previsto em contrato. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), trocar o IGP-M pelo IPCA só vale com acordo das duas partes (art. 18). Sem acordo, a revisão judicial só pode ser pedida após três anos de contrato (art. 19).

Vigência mínima do contrato ou do último acordo para pedir revisão judicial do aluguel sem acordo entre as partes (art. 19)

3 anos

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), 1991

Limite do aluguel provisório na ação revisional: até 80% do pedido se o locador propõe e no mínimo 80% do aluguel vigente se o inquilino propõe (art. 68)

80%

Lei 8.245/1991, redação da Lei 12.112/2009, 2009

Aviso escrito mínimo para o inquilino transferido pelo empregador devolver o imóvel sem multa (art. 4º, parágrafo único)

30 dias

Lei 8.245/1991, 1991

Multa por devolução antecipada, calculada pelo período de contrato já cumprido (art. 4º)

Proporcional

Lei 8.245/1991, redação da Lei 12.744/2012, 2012

Passo 1: leia a cláusula de reajuste antes de qualquer conta

O reajuste não nasce da lei, nasce do contrato. Nas locações residenciais, a Lei do Inquilinato deixa livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento (art. 85).

Antes de calcular, confirme três pontos no contrato: qual índice foi escolhido, de quanto em quanto tempo o reajuste ocorre e qual é a data-base. Se o contrato fala em IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), é ele que vale, mesmo que outro índice esteja mais baixo no momento.

Passo 2: aplique a variação acumulada do índice no período

Com a data-base em mãos, levante a variação acumulada do IGP-M no período previsto no contrato, em fonte oficial do índice. O novo aluguel é o aluguel atual multiplicado por um mais essa variação, expressa em decimal.

Confira também se o contrato diz o que acontece quando o índice acumulado fica negativo. Essa regra não aparece nos trechos da Lei do Inquilinato analisados aqui, por isso o texto do contrato é a referência.

Comunique o novo valor ao inquilino por escrito, com o índice usado, o período considerado e a conta feita. Isso evita discussão na cobrança e deixa registro caso o caso chegue à Justiça.

O que a lei proíbe como indexador

A liberdade tem limite. O art. 17 veda fixar o aluguel em moeda estrangeira e atrelá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo, e o art. 85 repete a vedação para locações residenciais.

Também são nulas as cláusulas que tentem driblar os objetivos da lei (art. 45). Na prática, um contrato corrigido pelo dólar ou pelo salário mínimo não se sustenta, por mais que as partes tenham assinado.

Trocar o IGP-M pelo IPCA: só com acordo

O art. 18 autoriza as partes a fixar, de comum acordo, um novo valor de aluguel e a inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Trocar o IGP-M pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é exatamente isso: uma mudança de cláusula.

Nenhum dos lados pode impor a troca sozinho. O caminho é um aditivo contratual assinado por locador e inquilino, com o índice novo, a data de início e a regra de cálculo.

Sem acordo, a primeira saída é a revisão judicial após três anos

Se a negociação não avança, o art. 19 permite que locador ou inquilino peçam a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. A condição é o contrato, ou o último acordo entre as partes, ter pelo menos três anos de vigência.

Na ação revisional, o juiz pode fixar um aluguel provisório devido desde a citação. Se quem pede é o locador, ele não passa de 80% do valor pedido; se é o inquilino, não fica abaixo de 80% do aluguel vigente (art. 68).

O aluguel definido na sentença retroage à citação (art. 69). Se o locador pedir, a sentença também pode adotar outro indexador e outra periodicidade de reajuste (art. 69, §1º).

A segunda saída é devolver o imóvel pagando multa proporcional

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, mas o inquilino pode devolvê-lo. Para isso, paga a multa pactuada proporcional ao período já cumprido ou, se não houver multa no contrato, a que for fixada pelo juiz (art. 4º).

O inquilino fica dispensado da multa se a saída decorrer de transferência pelo empregador, público ou privado, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato. A condição é avisar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Há uma exceção. Na locação não residencial sob medida, em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel para o inquilino, valem as condições livremente pactuadas (art. 54-A), e o contrato pode até prever a renúncia ao direito de revisão do aluguel durante sua vigência (art. 54-A, §1º).

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