Ainda vale investir em loja ou terreno para alugar ao varejo em 2026? O que o Secovi-SP mostrou em outubro

Disputa por áreas, custo de ocupação perto de 10% do faturamento, Selic de 13,75% e análise ponto a ponto mudam o tipo de imóvel comercial que mantém inquilino

Por Kaio Henrique · Publicado em 16/10/2026 às 05:19 · 5 min de leitura

O varejo destina cerca de 10% do faturamento ao custo de ocupação e disputa terrenos com logística, e-commerce, indústria e incorporadores. Os dados foram apresentados pelo Secovi-SP em 15 de outubro de 2026. Com a Selic em 13,75% e as vendas do varejo em alta de 1,8% no ano, a demanda continua firme, mas só nos pontos que se pagam.

Parcela do faturamento do varejo que vira custo de ocupação (casos chegam a 14%)

cerca de 10%

Secovi-SP (Stephany Matsuda), com base em estudos do 2º trimestre, 15/10/2026

Vacância de galpões logísticos, nível classificado como histórico

4,9%

Secovi-SP (Stephany Matsuda), 3º trimestre de 2026

Meta da taxa Selic

13,75% a.a.

Banco Central do Brasil, 17/09/2026

Crescimento das vendas do varejo na comparação com o ano anterior

+1,8%

Secovi-SP (Stephany Matsuda), 15/10/2026

Quanto um terreno a até 15 km de São Paulo pode custar a mais que um a mais de 60 km

até 12 vezes

Secovi-SP (Stephany Matsuda), 15/10/2026

O teto do aluguel é o faturamento da loja

Stephany Matsuda afirmou que, via de regra, cerca de 10% do faturamento do varejo vira custo de ocupação, às vezes um pouco menos. Ela ressalvou que não é regra: há casos que chegam a 14%. Segundo a diretora, o custo de ocupação está nas primeiras linhas dos balanços dos varejistas.

Na análise do Fala Imobi, esse percentual funciona como um teto prático para o aluguel. O varejista não pergunta só quanto vale o metro quadrado. Ele pergunta quanto aquele ponto vai faturar e quanto disso pode virar aluguel.

Com vendas crescendo 1,8% na comparação anual, segundo dado citado por Stephany, a margem para reajustes acima do desempenho da loja fica estreita. Quem pede mais do que o ponto sustenta tende a enfrentar renegociação ou saída do inquilino.

Selic caiu, mas ainda pesa sobre reforma, crédito e vendas

A meta da Selic está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro de 2026, segundo o Banco Central. A taxa chegou a 15% em junho de 2025 e recuou em etapas a partir de março de 2026. Para comparação, o IPCA acumulado em 12 meses até setembro de 2026 foi de 4,58%, segundo o IBGE.

No evento, Stephany disse que os juros nesse patamar afetam a reforma do imóvel, o crédito ao consumidor e as vendas do varejo. Ela também citou o investimento alto da aposta geográfica, que inclui adaptar o ponto ao padrão de uma franquia ou de uma loja.

Na análise do Fala Imobi, imóvel que exige obra pesada antes da ocupação perde atratividade com dinheiro caro. O inquilino desconta a reforma do aluguel ou procura outro ponto pronto.

A rede já sabe quanto vale a sua esquina

Eduardo Zylberstajn, CEO da Kognita, empresa de inteligência artificial do grupo Binswanger, disse que "não existe a rua certa". Para ele, o que existe é a quadra certa, o meio da quadra e a esquina certa. Em um exemplo real que apresentou, na mesma rua um ponto tinha perfil para vestuário e, um pouco abaixo, outro tinha perfil para serviços financeiros.

A Kognita mostrou um mapa com estimativa do aluguel comercial em qualquer ponto de São Paulo, feito com modelos estatísticos. Segundo Zylberstajn, esses modelos consideram transações, a vacância do entorno e a vocação do quarteirão. Ele lembrou que algumas prefeituras disponibilizam dados de ITBI e que há informações de cartórios.

A empresa afirma ter uma base de 100 milhões de celulares no Brasil para medir fluxo de pessoas e um modelo de previsão de faturamento com um ponto a cada 11 metros. Na prática, o proprietário senta à mesa com um inquilino que já chega com uma estimativa de quanto o imóvel deveria custar.

Franquia e loja própria pagam aluguéis diferentes

Com base em dados de cerca de 1.500 unidades de redes que operam os dois modelos, Zylberstajn disse que as franquias amadurecem mais rápido. As lojas próprias faturam, em média, de 20% a 27% mais em condições normais. Os números vêm da base da Kognita, não de uma estatística de todo o setor.

Segundo ele, o investidor de franquia costuma buscar ponto menor, com aluguel mais baixo e, portanto, menos fluxo de pessoas. Na análise do Fala Imobi, isso define o público: o imóvel menor e mais barato conversa com franqueados, e o ponto de grande fluxo, com redes próprias.

Uso do solo e regularização entram no preço

Stephany disse que é preciso verificar antes se a legislação permite cada segmento, seja farmácia, mercado ou last mile (entrega rápida). Esses estudos precisam ser encomendados e, segundo ela, acabam entrando no custo de ocupação. A Binswanger atua em regularização e legalização de imóveis.

Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, citou o zoneamento como entrave e relatou cerca de quatro reuniões com a Cetesb em dois meses. Ele também defendeu que a Lei do Inquilinato tenha regras específicas para a locação comercial, pauta que a entidade diz construir há dez anos.

Na análise do Fala Imobi, um imóvel com documentação em dia e uso compatível com o zoneamento reduz o custo e o prazo do inquilino. Isso conta a favor do proprietário na negociação.

Contrato longo exige leitura de risco ao longo de duas décadas

Segundo Stephany, o varejo costuma assinar contratos de 10, 15 e até 20 anos ou mais. Nesse período, mudam o perfil do consumidor e o padrão de consumo. Ela citou o efeito das canetas emagrecedoras sobre restaurantes e supermercados.

Há também mudanças de custo para o inquilino. A PEC que acaba com a escala 6x1 foi aprovada pelo Senado em 14 de outubro, com jornada máxima de 40 horas semanais, e Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, lembrou ainda a reforma tributária. Para o dono do imóvel, a pressão sobre a margem do varejista pode reaparecer na renegociação e na renovação.

Que tipo de ponto mantém demanda

Stephany disse que, com o produto chegando rápido em casa pelo e-commerce, o que leva o consumidor à loja é a experiência. Ela relatou ver demanda por lojas conceito e imóveis maiores, que permitam eventos. Segundo relato de parceiros do segmento de shopping, o faturamento pode crescer até 20% quando o ponto agrega experiência, mas o número não vem de pesquisa do setor.

A diretora usou a farmácia como exemplo de estratégia territorial: o ponto de esquina precisa ter vaga e atender a uma série de exigências. Ela também afirmou que estar perto do consumidor é mais caro, mas ficar longe também tem preço.

Na análise do Fala Imobi, a demanda se concentra em pontos que combinam uso permitido, fluxo medido, metragem flexível e aluguel compatível com o faturamento estimado. O imóvel que não passa nesse filtro tende a ficar mais tempo vago.

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