Locação por temporada ou tradicional: o que mudou com STJ e reforma tributária em 2026

Decisão do STJ e leis complementares alteram risco e custo para investidores; veja o que considerar antes de escolher o regime

Por Kaio Henrique · Publicado em 05/10/2026 às 05:14 · 4 min de leitura

A locação por temporada (até 90 dias) enfrenta novo cenário jurídico e tributário. O STJ decidiu, em maio de 2026, que a exploração habitual em condomínio residencial exige autorização de 2/3 dos condôminos. As Leis Complementares 214/2025 e 227/2026 passaram a tributar a curta temporada como hotelaria sobretudo para quem tem mais de 3 imóveis e receita elevada, reduzindo a vantagem fiscal. Com a Selic em 13,75% a.a., o custo de oportunidade pressiona a rentabilidade. A locação tradicional ganha atratividade pela segurança jurídica e menor carga tributária.

Taxa Selic em 17/09/2026: 13,75% a.a.; Banco Central do Brasil, 17/09/2026
IPCA acumulado em 12 meses até agosto de 2026: 4,22%; IBGE, agosto de 2026
Placar da decisão do STJ sobre curta temporada em condomínios: 5 votos a 4; STJ, REsp 2.121.055/MG, 07/05/2026
Prazo máximo da locação por temporada segundo a Lei do Inquilinato: 90 dias; Lei 8.245/1991, art. 48, 1991
Condição para equiparação a hotelaria (LC 227/2026): mais de 3 imóveis; Lei Complementar 227/2026, 2026

O que diz a lei sobre cada regime

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras, com prazo máximo de 90 dias, mobiliado ou não (art. 48). O locador pode receber aluguéis e encargos antecipadamente e exigir qualquer garantia (art. 49). Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do contrato sem oposição, a locação vira por prazo indeterminado e o pagamento antecipado deixa de ser exigível (art. 50). O despejo pode ser liminar em 15 dias se a ação for proposta em até 30 dias do vencimento (art. 59, III).

Já a locação residencial tradicional permite qualquer prazo, mas se for inferior a 30 meses, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado (art. 47). O locador só retoma o imóvel em hipóteses específicas, como uso próprio. Não pode exigir aluguel antecipado (art. 20). O locatário tem direito de preferência na venda (art. 32) e pode pedir revisão do aluguel após três anos (art. 19). As garantias são limitadas a uma única modalidade por contrato (art. 37, parágrafo único). Essas proteções dão mais estabilidade ao inquilino, mas menos flexibilidade ao proprietário.

A virada do STJ: condomínios podem barrar curta temporada

Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, no REsp 2.121.055/MG, que a exploração reiterada e profissional de estadias de curta duração em condomínio residencial descaracteriza sua finalidade e exige autorização de dois terços dos condôminos, com base nos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. A relatora, ministra Nancy Andrighi, qualificou a prática como contrato atípico de curta estadia, afastando o enquadramento como locação por temporada ou hospedagem.

A decisão não vincula formalmente as instâncias inferiores, mas uniformiza o entendimento das turmas de direito privado. Três cenários se desenham: se a convenção do condomínio autoriza expressamente a curta estadia, a atividade é livre; se a proíbe, a vedação vale; no silêncio, prevalece a destinação residencial, ou seja, a omissão não equivale a permissão. Casas fora de condomínios e empreendimentos de destinação comercial (apart-hotéis, flats) não são afetados.

O STJ posteriormente afetou o Tema 1.443 ao rito dos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria, de modo que a tese vinculante ainda será fixada. A reforma do Código Civil (PL 4/2025) também pode positivar a exigência de autorização. Para o investidor, isso introduz risco: a assembleia pode restringir a atividade, comprometendo a rentabilidade projetada.

A nova carga tributária: LC 214/2025 e LC 227/2026

A Lei Complementar 214/2025 equiparou a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria para fins do IBS e da CBS, com redução de alíquota inferior à da locação longa e sem o redutor social concedido a esta. A Lei Complementar 227/2026 restringiu o enquadramento, poupando o pequeno proprietário e alcançando quem atua em escala: sujeita-se ao regime hoteleiro sobretudo quem reúne, cumulativamente, mais de três imóveis e receita anual superior a determinado teto. Abaixo disso, preserva-se o tratamento da locação residencial, com redutor social.

Segundo o CRECI-SC, a tributação sobre aluguéis tende a aumentar, e a curta temporada passa a ser considerada atividade econômica, com necessidade de declaração e fiscalização mais rigorosa. Para proprietários com três ou quatro imóveis, pode ser vantajoso avaliar a constituição de uma pessoa jurídica. A diferença de alíquota encarece a estada curta na ponta, reduzindo a rentabilidade líquida para grandes operadores.

O que muda para quem vende e para quem investe

A curta temporada deixou de ser a opção automática de maior rentabilidade. Com as novas regras, o investidor precisa avaliar o risco condominial (possibilidade de proibição) e a carga tributária (maior para quem tem escala). A locação tradicional ganha atratividade pela segurança jurídica e pelo tratamento fiscal favorecido, especialmente com a Selic elevada. Corretores devem orientar clientes a verificar a convenção do condomínio e o enquadramento tributário antes de decidir.

Perguntas frequentes

Posso alugar meu apartamento por temporada em qualquer condomínio?

Depende da convenção. Se ela autorizar expressamente, sim. Se proibir, não. Se for omissa, a decisão do STJ indica que a atividade habitual pode ser proibida pela assembleia com quórum de 2/3. O STJ ainda fixará tese vinculante sobre o tema.

A tributação da locação por temporada é sempre maior que a do aluguel tradicional?

Não para todos. A LC 227/2026 restringiu a equiparação à hotelaria sobretudo para quem tem mais de 3 imóveis e receita anual acima de um teto. Pequenos proprietários mantêm o tratamento de locação residencial, com redutor social. Mas a tendência é de maior fiscalização.

Vale a pena migrar um imóvel de aluguel tradicional para temporada?

Depende. Se o imóvel está em condomínio que permite e o proprietário tem poucos imóveis, pode valer pela maior receita potencial. Mas é preciso considerar a sazonalidade, custos de gestão e o risco de mudança nas regras. Com a Selic a 13,75%, a renda fixa compete, então a rentabilidade líquida precisa ser bem calculada.

Fontes

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