Quanto rende um FII e quanto investir para ter renda mensal: como simular e comparar com a Selic de 13,75% (2026)

Passo a passo para calcular a renda e o capital necessário com o dividend yield e o preço da cota, e para separar retorno nominal de retorno real usando a Selic e o IPCA oficiais.

Por Kaio Henrique · Publicado em 21/10/2026 às 05:09 · 4 min de leitura

O rendimento de um FII se compara com a meta Selic, de 13,75% ao ano desde 17/09/2026 (Banco Central), e com o IPCA de 4,58% em 12 meses até setembro de 2026 (IBGE). Com o dividend yield e o preço da cota em mãos, quatro contas mostram quanto investir e quanto sobra acima da inflação.

Meta da taxa Selic, definida pelo Copom: 13,75% a.a.; Banco Central do Brasil, em vigor desde 17/09/2026
IPCA acumulado em 12 meses: 4,58%; IBGE, setembro de 2026
Parcela mínima dos lucros, apurados pelo regime de caixa, que o FII deve distribuir aos cotistas: 95%; Lei 8.668/1993, art. 10, parágrafo único, redação incluída pela Lei 9.779/1999
Alíquota de IR na fonte prevista sobre rendimentos distribuídos por FII, com isenção para parte das pessoas físicas: 20%; Lei 8.668/1993, arts. 17 e 16-A, redação dada pela Lei 9.779/1999

O que a lei diz que um FII é

A Lei 8.668/1993 institui os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) como comunhão de recursos captados no sistema de distribuição de valores mobiliários e aplicados em empreendimentos imobiliários. O fundo não tem personalidade jurídica (art. 1º).

O FII é um condomínio fechado e a lei proíbe o resgate de cotas (art. 2º). Na prática, o fundo não devolve o dinheiro a pedido do cotista: a saída passa pela alienação das cotas, prevista no art. 18.

As cotas são valores mobiliários sujeitos à Lei 6.385/1976 (art. 3º). Cabe à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração desses fundos (art. 4º).

Quem administra e o que o cotista pode e não pode fazer

O fundo é administrado por instituição autorizada pela CVM, como banco múltiplo com carteira de investimento ou de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, corretora ou distribuidora (art. 5º). Os imóveis ficam em propriedade fiduciária da administradora e não se misturam com o patrimônio dela (arts. 6º e 7º).

O cotista não exerce direito real sobre os imóveis do fundo e não responde pessoalmente pelas obrigações ligadas a eles. A única exceção é pagar o valor integral das cotas subscritas (art. 13).

A administradora é proibida de prometer rendimento predeterminado aos cotistas (art. 12, VI). Por isso, qualquer simulação de renda com FII é uma projeção, e não uma garantia.

De onde vem a renda: a regra dos 95%

O fundo deve distribuir no mínimo 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro (art. 10, parágrafo único). O regulamento de cada fundo traz os critérios de distribuição de rendimentos (art. 10, XI).

Como a base é o lucro efetivamente recebido, a renda distribuída acompanha aluguéis, vacância e receitas de cada período. O rendimento passado serve de ponto de partida para a conta, não de piso.

Renda com FII: a simulação em 5 passos

Passo 1: reúna o dividend yield e o preço da cota

Dividend yield (DY) é a relação entre o rendimento distribuído e o preço da cota. Anote o DY informado para o fundo, verificando se é mensal ou anual e qual período cobre.

Anote também o preço atual da cota. Se o DY for anual, a aproximação simples para o mensal é dividir por 12.

Passo 2: calcule a renda por cota e o número de cotas

Renda mensal por cota = preço da cota × DY mensal. Se você já tem o último rendimento pago por cota, use esse valor diretamente.

Cotas necessárias = renda mensal desejada ÷ renda mensal por cota. Arredonde para cima, porque não se compra fração de cota.

Passo 3: chegue ao capital necessário

Capital necessário = cotas necessárias × preço da cota. O atalho dá o mesmo resultado: capital = renda mensal desejada ÷ DY mensal.

A fórmula mostra a sensibilidade da conta. Quanto menor o DY, maior o capital para a mesma renda, e uma queda no rendimento distribuído reduz a renda sem que o investidor venda nada.

Passo 4: compare com a Selic para ver o retorno nominal

Use o DY anual (ou o mensal × 12) e coloque ao lado da meta Selic, de 13,75% ao ano desde 17/09/2026, segundo o Banco Central. A Selic vem caindo: estava em 14,00% em 06/08/2026 e chegou a 15,00% em 19/06/2025.

O DY mede só a renda distribuída. O retorno total também depende da variação do preço da cota, que pode subir ou cair no período.

Verifique ainda a tributação. A Lei 8.668 prevê IR na fonte de 20% sobre rendimentos distribuídos (art. 17), e o art. 16-A remete à isenção de parte das pessoas físicas prevista no art. 3º, III, da Lei 11.033/2004. Confirme se o seu caso se enquadra antes de comparar.

Passo 5: desconte o IPCA para ver o retorno real

Retorno real = (1 + retorno nominal) ÷ (1 + IPCA) − 1, com as taxas em forma decimal. Use o IPCA de 4,58% em 12 meses até setembro de 2026, do IBGE.

Faça a mesma conta para a Selic e para o FII. A comparação justa é entre os dois retornos reais, porque é o que sobra de poder de compra.

O IPCA de 12 meses oscilou entre 3,81% (fevereiro de 2026) e 4,72% (maio de 2026) no último ano, depois de 5,17% em setembro de 2025. Refaça a conta a cada nova divulgação.

Os limites da simulação

A simulação assume que rendimento e preço da cota ficam constantes, o que a lei não garante. A proibição de rendimento predeterminado (art. 12, VI) e a distribuição pelo regime de caixa (art. 10) deixam a renda variável.

O fundo é fechado, então a liquidez depende de encontrar quem compre as cotas. Antes de investir, leia no regulamento a política de investimento, as despesas e encargos e o prazo de duração (art. 10, II, VI e IX).

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: o cliente que compara imóvel físico com FII precisa ouvir o que a lei garante e o que não garante. A distribuição mínima de 95% do lucro de caixa é obrigatória, mas rendimento predeterminado é proibido, a cota não tem resgate e o cotista não tem direito real sobre o imóvel. Use as fórmulas acima com os números do próprio cliente e confronte o resultado com o aluguel líquido do imóvel que ele avalia. Para quem investe: com a Selic em 13,75% e o IPCA em 4,58%, a pergunta útil é quanto cada alternativa entrega acima da inflação, depois do imposto aplicável ao seu caso. Refaça a simulação a cada reunião do Copom e a cada divulgação do IPCA. A Selic caiu 0,25 ponto em setembro de 2026, e cada mudança desloca a régua de comparação. (Análise do Fala Imobi.)

Perguntas frequentes

Quanto preciso investir em FII para ter uma renda mensal?

Divida a renda mensal desejada pelo dividend yield mensal do fundo. Outro caminho: divida a renda desejada pelo rendimento por cota para achar o número de cotas e multiplique esse número pelo preço da cota. O resultado é uma projeção, porque a lei proíbe prometer rendimento predeterminado.

Com o que comparo o rendimento de um FII?

Com a meta Selic, de 13,75% a.a. desde 17/09/2026 (Banco Central), para ver o retorno nominal. Depois desconte o IPCA de 4,58% em 12 meses até setembro de 2026 (IBGE) para ver o retorno real.

Posso pedir resgate das cotas de um FII?

Não. A Lei 8.668/1993 define o FII como condomínio fechado e proíbe o resgate de cotas (art. 2º). A saída se dá pela alienação das cotas.

Quem fiscaliza os fundos imobiliários?

A CVM, que autoriza, disciplina e fiscaliza a constituição, o funcionamento e a administração dos FII (art. 4º da Lei 8.668/1993).

O rendimento de FII paga imposto de renda?

A lei prevê IR na fonte de 20% sobre rendimentos distribuídos (art. 17) e remete à isenção de parte das pessoas físicas prevista no art. 3º, III, da Lei 11.033/2004. Confira se o seu caso se enquadra.

Fontes

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