Financiamento imobiliário aprovado: quais custos ainda faltam e como evitar atrasos em 2026

ITBI, tarifas do banco e emolumentos do cartório entram depois do sinal verde do crédito. Veja os prazos citados por banco e especialista e um checklist de pendências para a venda não travar.

Por Kaio Henrique · Publicado em 15/10/2026 às 22:16 · 5 min de leitura

Depois da aprovação, o comprador ainda paga o ITBI, as tarifas bancárias e os emolumentos do registro, segundo Thiago Baroni, da GM Financiamento Imobiliário. Não existe percentual único para esses custos. A referência de juros é a taxa média de 11,28% ao ano em agosto de 2026, segundo o Banco Central.

Taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoa física: 11,28% a.a.; Banco Central do Brasil, agosto de 2026
Prazo usual para liberação do crédito, conforme o banco: 30 a 60 dias; Thiago Baroni, GM Financiamento Imobiliário, sem data informada
Tempo médio do registro em cartório em determinadas situações: 10 a 15 dias; Thiago Baroni, GM Financiamento Imobiliário, sem data informada
Prazo para apresentar o contrato registrado à Caixa após a assinatura (imóvel em construção): 30 dias; Caixa Econômica Federal, cartilha de financiamento, sem data informada
Meta da taxa Selic: 13,75% a.a.; Banco Central do Brasil, em vigor desde 17/09/2026

Crédito aprovado ainda não é compra concluída

A aprovação do banco libera a assinatura do contrato. Depois dela vêm o pagamento de impostos e taxas e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, segundo Thiago Baroni, diretor da GM Financiamento Imobiliário.

No financiamento imobiliário, o contrato bancário tem força de escritura pública. Por isso não é preciso lavrar uma escritura separada: o próprio contrato do banco formaliza a operação, de acordo com Baroni.

A compra só chega à conclusão financeira depois do registro. O cartório emite uma nova certidão da matrícula com o imóvel em nome do comprador e a alienação fiduciária a favor do banco, e essa documentação volta para a instituição financeira.

Os três custos que aparecem depois do sinal verde

O primeiro é o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura. O segundo são as tarifas bancárias da operação. O terceiro são os emolumentos, as taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

A ordem descrita por Baroni é esta: assinatura do contrato, pagamento da taxa do banco, do ITBI e da taxa do cartório, e só então o envio do contrato para registro. Na cartilha da Caixa para imóvel em construção, a orientação é confirmar o valor das custas diretamente com o cartório onde o imóvel está matriculado.

Esses valores não entram no financiamento. A GM Financiamento recomenda reservar dinheiro, além da entrada, para as despesas de compra e registro.

O que vem junto com a primeira prestação

Na Caixa, a primeira prestação vence 30 dias após a assinatura do contrato. A data de vencimento pode ser escolhida na contratação e alterada depois.

A prestação não é só juros e amortização. Ela inclui encargos acessórios, como taxa de administração e os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que variam conforme o contrato, segundo a Caixa.

O cliente que fez a conta só com a parcela da simulação pode se surpreender. Vale abrir o contrato com ele e localizar esses encargos antes da assinatura.

Por que não dá para cravar 5% ou 6% do valor do imóvel

É comum ler que a documentação custa de 5% a 6% do valor do imóvel. Baroni afirma que o percentual não se aplica necessariamente a todas as operações.

Na Baixada Santista, segundo ele, esses custos podem ficar abaixo dessas estimativas, conforme o município e as características da compra. A recomendação do especialista é fazer o cálculo com um profissional, caso a caso, em vez de usar estimativas da internet.

Análise: para o corretor, apresentar uma conta feita para o imóvel e a cidade daquela venda passa mais segurança ao cliente do que repetir uma regra de bolso.

Os prazos que o cliente precisa conhecer

A liberação do crédito costuma levar de 30 a 60 dias, dependendo do banco, segundo Baroni. A carta de crédito aprovada tem validade longa e, muitas vezes, pode ser renovada perto do vencimento.

O registro varia conforme o município e o cartório. Em determinadas situações, tem levado em média de 10 a 15 dias, de acordo com o especialista. É uma das poucas etapas que não dependem do comprador, do banco ou da imobiliária.

Na cartilha da Caixa para imóvel em construção, o contrato registrado deve ser apresentado ao banco em até 30 dias após a assinatura. Nessa mesma cartilha, o valor destinado ao vendedor só é liberado com a apresentação desse registro.

Onde a operação costuma travar

As etapas mais demoradas, segundo Baroni, aparecem quando há pendência na documentação do vendedor ou do imóvel. No imóvel, o problema típico é falta de averbação. No vendedor, são pendências em certidões ou na documentação pessoal.

A Caixa informa que compradores e vendedores não podem ter restrições vinculadas ao CPF. Se houver, o financiamento não é liberado.

Do lado do comprador, informações divergentes ou arquivos incompletos podem gerar novas solicitações do banco, segundo a GM Financiamento. Atrasos de pagamento, renegociação de dívidas com instituições financeiras e dificuldade de comprovar renda também pesam na aprovação, de acordo com Baroni.

Checklist para não perder prazo

Antes de buscar o imóvel: simular e, se possível, aprovar o crédito. Separar identidade, CPF, comprovantes de estado civil, de residência e de renda, declaração de Imposto de Renda e recibo quando pedidos, e documentos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) se o fundo for usado.

Antes da proposta: conferir a matrícula e as averbações do imóvel, pedir as certidões e os documentos pessoais do vendedor e verificar se há restrição no CPF de todos os envolvidos. Para usar o FGTS, confirmar que comprador, contrato e imóvel se enquadram no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) na data da compra.

Antes da assinatura: levantar com a prefeitura o ITBI, com o banco as tarifas e com o cartório os emolumentos, e deixar o valor separado. Depois da assinatura: pagar as taxas sem demora, levar o contrato ao cartório da matrícula e acompanhar o registro. Na Caixa, o vendedor só recebe com o contrato registrado e, em contratos de imóvel em construção, há prazo de 30 dias para apresentá-lo.

Juros de referência para a conversa com o cliente

A taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026, segundo o Banco Central, ante 11,30% em julho. A Selic está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro de 2026.

Pela tabela Price, em 360 meses, a parcela de um financiamento de R$ 300 mil fica em R$ 2.797,21 na taxa média de agosto. Para R$ 500 mil, R$ 4.662,02. Para R$ 800 mil, R$ 7.459,24.

A taxa média esconde dois mundos. Com as taxas reguladas (10,91% ao ano), a parcela de R$ 500 mil cai para R$ 4.536,24. Com as taxas de mercado (14,24% ao ano), sobe para R$ 5.682,74, uma diferença de R$ 1.146,50 por mês.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: inclua ITBI, tarifas bancárias e emolumentos na primeira conversa, com valores levantados na prefeitura, no banco e no cartório daquela operação, e não um percentual genérico. Peça matrícula, averbações e certidões do vendedor antes da proposta, porque as etapas mais demoradas apontadas por Baroni estão ligadas a pendências na documentação do vendedor e do imóvel. Verifique com o banco quando o vendedor recebe (na Caixa, só após a apresentação do registro) e acompanhe o cartório depois da assinatura. Para quem investe: o custo de entrada não se resume à entrada mais a parcela. ITBI, emolumentos, tarifas e seguros (MIP e DFI) precisam entrar na conta do retorno, e o cálculo deve ser feito por município. Na referência de agosto de 2026, a diferença entre crédito regulado e de mercado chega a R$ 1.146,50 por mês em R$ 500 mil financiados, o que muda a comparação entre alugar, financiar ou pagar à vista.

Perguntas frequentes

Quais custos aparecem depois que o financiamento é aprovado?

O ITBI, cobrado pela prefeitura, as tarifas bancárias da operação e os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis, segundo Thiago Baroni, da GM Financiamento Imobiliário. Esses valores não entram no financiamento.

Preciso pagar escritura pública além do contrato do banco?

Não. No financiamento imobiliário, o contrato bancário tem força de escritura pública e formaliza a operação, de acordo com Baroni. O contrato ainda precisa ser registrado em cartório.

Os custos de documentação são sempre de 5% a 6% do valor do imóvel?

Não necessariamente. Baroni afirma que o percentual não se aplica a todas as operações e que, na Baixada Santista, os custos podem ficar abaixo disso, conforme o município e a compra.

Quanto tempo leva o registro do contrato?

Depende do município e do cartório. Em determinadas situações, tem levado em média de 10 a 15 dias, segundo Baroni. Na cartilha da Caixa para imóvel em construção, o contrato registrado deve ser apresentado ao banco em até 30 dias após a assinatura.

Quando o vendedor recebe o dinheiro do financiamento?

Na Caixa, segundo a cartilha para imóvel em construção, o valor creditado ao vendedor é liberado com a apresentação do contrato registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual taxa de juros usar como referência na simulação?

A taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026, segundo o Banco Central. As taxas reguladas ficaram em 10,91% e as de mercado em 14,24% ao ano no mesmo mês.

Fontes

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