Resolução CMN 5.255/2025: a nova regra do SBPE vai encarecer ou dificultar o financiamento imobiliário?

Mudança no direcionamento da poupança e das letras imobiliárias pode enfraquecer o crédito regulado e deixar desatendido o segmento acima do Minha Casa, Minha Vida

Por Kaio Henrique · Publicado em 08/10/2026 às 05:07 · 3 min de leitura

A Resolução CMN 5.255/2025 altera as regras de direcionamento do SBPE. A nova regulamentação pode provocar recessão das hipotecas reguladas e antecipar o enfraquecimento do crédito direcionado, segundo artigo do FGV Ibre. Enquanto isso, o financiamento com recursos livres já recuou 63,3% em agosto na comparação anual, e a poupança SBPE teve saída líquida de R$ 9,5 bilhões no mês.

Financiamentos imobiliários com recursos do SBPE em agosto de 2026: R$ 16,97 bilhões; Abecip, agosto de 2026
Variação mensal do saldo da poupança (SBPE e rural) em setembro de 2026: -0,15%; Banco Central do Brasil, setembro de 2026
Taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoa física em agosto de 2026: 11,28% a.a.; Banco Central do Brasil, agosto de 2026
Diferença entre juros de mercado (14,24% a.a.) e regulados (10,91% a.a.) em agosto de 2026: 3,33 p.p.; Banco Central do Brasil / Fala Imobi, agosto de 2026

O que muda com a Resolução CMN 5.255/2025

A Resolução 5.255/2025 do Conselho Monetário Nacional redesenhou o funcionamento do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O direcionamento das letras imobiliárias deixa de fazer parte da exigibilidade, enquanto o direcionamento dos depósitos da poupança aumenta gradualmente.

Desde o fim de 2025, os depósitos compulsórios associados à poupança também começaram a ser reduzidos progressivamente. A medida melhora a rentabilidade dos bancos, mas pode ter efeito colateral no crédito habitacional.

Segundo artigo de Hans-Joachim Dübel e Claudia Magalhães Eloy publicado no blog do FGV Ibre, a nova regra pode provocar uma recessão das hipotecas reguladas e antecipar o enfraquecimento do sistema de crédito direcionado.

O crédito com recursos livres já está em queda

Enquanto a regra do SBPE muda, o crédito com recursos livres — que não depende da poupança — já encolhe. Em agosto de 2026, essas operações somaram R$ 1,31 bilhão, queda de 63,3% em relação a agosto de 2025, segundo a Abecip.

No acumulado de janeiro a agosto, os financiamentos com funding livre totalizaram R$ 11,15 bilhões, recuo de 33,9% na comparação anual. O número de imóveis financiados nessa modalidade caiu 35,5% no mesmo período.

Poupança SBPE perde fôlego

A fonte tradicional de recursos do SBPE, a caderneta de poupança, continua enxugando. Em agosto de 2026, a captação líquida foi negativa em R$ 9,5 bilhões — o dobro do rombo de R$ 4,7 bilhões registrado em agosto de 2025.

O saldo total da poupança (SBPE e rural) chegou a R$ 1.015.786 mil em agosto e recuou 0,15% em setembro, para R$ 1.014.280 mil, conforme dados do Banco Central. Com menos recurso disponível, o crédito direcionado tende a ficar mais escasso.

Imóveis acima de R$ 1 milhão ainda levam vantagem

A Resolução 5.255 criou multiplicadores que, em tese, favoreceriam financiamentos de menor valor e prazos mais longos. No entanto, o artigo do FGV Ibre aponta que o sistema continua privilegiando imóveis avaliados acima de R$ 1 milhão.

O segmento imediatamente acima do Minha Casa, Minha Vida é o que mais sofre com a escassez de crédito acessível, segundo a análise. Esse público depende justamente das condições reguladas que a nova regra tende a encolher.

O peso dos juros no bolso do comprador

A taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoa física estava em 11,28% a.a. em agosto de 2026. Mas há uma diferença relevante entre as linhas: os juros regulados (SBPE) ficaram em 10,91% a.a., enquanto as taxas de mercado alcançaram 14,24% a.a. — uma diferença de 3,33 pontos percentuais.

Na prática, isso significa que um financiamento de R$ 500 mil em 360 meses pela tabela Price custa R$ 4.536,24 por mês na linha regulada e R$ 5.682,74 na linha de mercado. A diferença é de R$ 1.146,50 mensais — ou R$ 412.740 ao longo do contrato.

Se o crédito direcionado encolher, mais compradores serão empurrados para as taxas de mercado, elevando o custo da prestação e reduzindo o valor de imóvel que conseguem financiar.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: a redução do crédito direcionado deve pressionar a demanda, principalmente no segmento que depende do crédito direcionado. Corretores precisarão orientar clientes sobre a diferença de custo entre linhas reguladas e de mercado — a parcela pode subir cerca de 25% se o comprador migrar para taxas livres. Para quem investe: a escassez de funding regulado pode elevar a rentabilidade de ativos que financiam incorporadoras, mas também aumenta o risco de vacância e distratos em projetos voltados à classe média. A Selic em 13,75% a.a. mantém o custo de oportunidade elevado para imóveis como investimento.

Perguntas frequentes

A nova regra do SBPE já está valendo?

Sim. A Resolução CMN 5.255/2025 está em vigor e estabelece um cronograma de aumento gradual do direcionamento dos depósitos da poupança e redução dos compulsórios.

Vai faltar crédito para imóveis que dependem do crédito direcionado?

A tendência é de escassez maior justamente nesse segmento, que depende do crédito direcionado. O segmento acima do Minha Casa, Minha Vida é apontado como o mais vulnerável, segundo análise do FGV Ibre.

Quanto o comprador perde se migrar para o crédito com taxa de mercado?

Em um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, a parcela na taxa regulada (10,91% a.a.) é de R$ 4.536,24. Na taxa de mercado (14,24% a.a.), sobe para R$ 5.682,74 — diferença de R$ 1.146,50 por mês.

Fontes

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