Qual índice de preço do metro quadrado usar na avaliação de um imóvel em 2026

Índice FipeZap mede anúncios, não substitui pesquisa local nem laudo técnico

Por Kaio Henrique · Publicado em 06/10/2026 às 05:18 · 3 min de leitura

O Índice FipeZap acompanha preços de anúncios de venda e locação. Na versão residencial, cobre apartamentos prontos em até 56 cidades, incluindo 22 capitais; na comercial, salas e conjuntos de até 200 m² em 10 cidades. Serve como referência inicial de mercado, mas a avaliação profissional exige laudo conforme a NBR 14653 e pesquisa local. O manual do CNAI de agosto de 2025 orienta que honorários de avaliação considerem metragem e complexidade do imóvel.

Abrangência do Índice FipeZap residencial: 56 cidades, incluindo 22 capitais; Fipe, 2026-09-01
Cobertura do Índice FipeZap comercial: 10 cidades; Fipe, 2026-09-01
Sugestão de honorário de avaliação: R$ 31,80 por m² (até 100 m²); Manual CNAI, 2025-08

O que o Índice FipeZap realmente mede

O Índice FipeZap é calculado pela Fipe com base em anúncios de imóveis veiculados nos portais do Grupo OLX: Zap, Viva Real e OLX. Não reflete preços de transações fechadas, mas valores de oferta.

Na versão residencial, acompanha preços de venda e locação de apartamentos prontos em até 56 cidades, incluindo 22 capitais. A versão comercial cobre salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em 10 cidades.

Os dados são divulgados mensalmente. A próxima atualização de venda sai em 1º de setembro de 2026, e a de locação, em 15 de setembro de 2026.

Como o corretor pode usar o índice como referência inicial

O FipeZap permite consultar séries históricas por tipo, região e número de dormitórios. O corretor pode usar esses dados para entender tendências de preço pedido em determinada cidade ou região, antes de iniciar uma avaliação.

A ferramenta não substitui a pesquisa de mercado local. O valor efetivo de um imóvel depende de características físicas, estado de conservação, localização exata e liquidez do momento — fatores que só a vistoria e a coleta de dados comparáveis revelam.

Avaliação profissional exige laudo técnico e segue a NBR 14653

A avaliação de imóveis é atividade técnica regulamentada. A Instrução Normativa SPU/MGI nº 98, de 6 de março de 2025, determina que laudos de avaliação da União sigam a NBR 14653 e sejam feitos por profissional habilitado.

O laudo deve considerar valor de mercado, custos, frutos e direitos, com base em vistorias e pesquisas. O corretor avaliador, inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), é habilitado a emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

A NBR 14653-2 define que a planta de valores referenciais de metro quadrado é uma lista de valores genéricos de uma mesma data. O avaliador deve justificar tecnicamente qualquer adaptação, especialmente em regiões consolidadas sem terrenos disponíveis.

Honorários de avaliação: a referência do CNAI por metro quadrado

O Manual de Orientação do CNAI de agosto de 2025 não fixa preços, mas sugere parâmetros referenciais. Para avaliação por metro quadrado de construção, os valores sugeridos são: R$ 31,80 por m² para imóveis de até 100 m²; R$ 25,44 para áreas de 100 a 200 m²; R$ 22,26 para 200 a 300 m²; e R$ 19,08 para imóveis acima de 300 m².

Esses valores podem sofrer acréscimo ou redução conforme complexidade do imóvel e experiência do profissional. O manual desaconselha honorários baseados no valor de mercado atribuído ao imóvel, por gerar conflito de interesse.

O Corretor de Imóveis, conforme a Lei nº 6.530/1978, pode opinar sobre comercialização imobiliária. O CNAI, criado pela Resolução-Cofeci nº 957/2006, habilita o corretor com formação específica a atuar como avaliador e perito judicial.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para o corretor: use o Índice FipeZap como termômetro de preços pedidos na região, mas só feche valor após vistoria e coleta de comparáveis locais. O PTAM é o parecer técnico do corretor avaliador; o laudo de avaliação segue a NBR 14653. A referência do CNAI para honorários por metro quadrado é R$ 31,80/m² para áreas até 100 m², com reduções para áreas maiores. Para o investidor: índices de anúncios mostram tendência de oferta, não retorno efetivo. Antes de decidir, exija laudo técnico com pesquisa de mercado e projeções de liquidez local.

Perguntas frequentes

O Índice FipeZap mostra o valor real de venda dos imóveis?

Não. Ele mede preços de anúncios de venda e locação nos portais do Grupo OLX. O valor de transação pode ser diferente, negociado entre as partes.

Posso usar só o FipeZap para definir o preço do imóvel que vou vender?

Não. O índice é uma referência inicial. A definição do preço exige pesquisa de mercado local, vistoria do imóvel e, preferencialmente, um PTAM elaborado por corretor avaliador.

Quanto custa uma avaliação imobiliária profissional?

O Manual do CNAI sugere, como referência, R$ 31,80 por m² para imóveis de até 100 m², com reduções progressivas para áreas maiores. O valor final depende da complexidade do imóvel e do tempo técnico envolvido.

Fontes

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