Baixada Santista lidera preço de apartamento novo fora da Grande SP

Preço médio na região é de R$ 1,08 milhão, 70% acima da média das demais regiões do estado; m² chega a R$ 12.560

Por Kaio Henrique · Publicado em 05/10/2026 às 05:17 · 3 min de leitura

A Baixada Santista registrou o maior preço médio de apartamentos novos fora da Região Metropolitana de São Paulo no primeiro trimestre de 2026: R$ 1,081 milhão, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária para o Secovi-SP. O valor é 70% superior à média das demais regiões (R$ 637.297). O metro quadrado na região chegou a R$ 12.560, contra R$ 9.875 da média estadual. Enquanto isso, a Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida lançou 266 unidades na região no primeiro semestre, com m² médio de R$ 9 mil e teto de R$ 600 mil.

Preço médio do apartamento novo na Baixada Santista: R$ 1.081.000; Brain Inteligência Imobiliária/Secovi-SP, 1º trimestre de 2026
Preço médio nas demais regiões do estado (excluindo RMSP): R$ 637.297; Brain/Secovi-SP, 1º trimestre de 2026
Preço médio do m² na Baixada Santista: R$ 12.560; Brain/Secovi-SP, 1º trimestre de 2026
Preço médio do m² no estado de São Paulo: R$ 9.875; Brain/Secovi-SP, 1º trimestre de 2026
Unidades lançadas na Faixa 4 do MCMV na Baixada Santista: 266 unidades; Brain/A Tribuna, 1º semestre de 2026
Preço médio do m² na Faixa 4 na Baixada Santista: R$ 9.000; Brain/A Tribuna, 1º semestre de 2026
Juros médios do financiamento imobiliário: 11,28% a.a.; Banco Central, agosto de 2026

Santos, Praia Grande e Bertioga puxam a média para cima

O preço médio de R$ 1,081 milhão na Baixada Santista é influenciado principalmente por Santos, Praia Grande e pela Riviera de São Lourenço, em Bertioga. Carlos Meschini, diretor regional do Secovi-SP, afirma que essas cidades apresentam produtos com valores relevantes e ajudam a compor a média regional.

A pesquisa considerou lançamentos em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá e Bertioga, com base nas tabelas de preços praticadas pelas incorporadoras no primeiro trimestre de 2026.

Metro quadrado 27% acima da média estadual

O preço do metro quadrado novo na Baixada Santista atingiu R$ 12.560, valor 27,2% superior à média do estado (R$ 9.875). A diferença reflete fatores como escassez de terrenos, custo de construção, características do solo e a proximidade com o mar, segundo o Secovi-SP.

Santos, a cidade mais verticalizada do Brasil, tem peso significativo nesse indicador. A falta de áreas disponíveis nos bairros tradicionais empurra os lançamentos para regiões como o Centro Histórico, Macuco, Estuário e Vila Nova, onde megaprojetos com mais de mil apartamentos estão sendo anunciados.

Faixa 4 do MCMV: 266 unidades com m² de R$ 9 mil

No primeiro semestre de 2026, a Baixada Santista recebeu 266 unidades enquadradas na Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, todas em Guarujá (108) e Praia Grande (158). A maioria (255 unidades) tem dois dormitórios e metragem de até 50 m², com preço médio de R$ 9 mil por metro quadrado.

A Faixa 4 atende famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e financia imóveis de até R$ 600 mil, com prazo de 420 meses. Sem subsídio direto, a aquisição depende integralmente da capacidade de financiamento do comprador. Com juros médios de 11,28% ao ano (agosto de 2026), a parcela para um financiamento de R$ 500 mil em 360 meses ficaria em R$ 4.662,02, segundo simulação com dados do Banco Central.

O m² de R$ 9 mil na Faixa 4 é 28% menor que a média geral da região (R$ 12.560), o que torna esses imóveis uma porta de entrada para a classe média no litoral, mas a ausência de subsídio e o endividamento elevado ainda travam a demanda, avalia Gonçalves, consultor da Brain.

O que explica os preços elevados

Além da escassez de terrenos, o padrão construtivo e os equipamentos de lazer dos novos empreendimentos pressionam os valores. Meschini destaca a tendência de condomínios-clube, com áreas comuns amplas e apartamentos compactos, voltados para o público de 25 a 35 anos que busca praticidade.

A hiperverticalização, porém, traz desafios de infraestrutura. Santos, sendo uma ilha, enfrenta limitações de ventilação, esgoto e logística, o que exige planejamento público constante, alerta o diretor do Secovi-SP.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para corretores: o ticket médio elevado exige qualificação rigorosa do cliente, especialmente na comprovação de renda para financiamentos acima de R$ 1 milhão. A Faixa 4 do MCMV, com m² médio de R$ 9 mil, é a principal vitrine para a classe média, mas a parcela de R$ 4.662 para um imóvel de R$ 500 mil (com juros de 11,28% a.a.) ainda pesa no orçamento familiar. Destaque a proximidade com a capital e a infraestrutura de serviços como argumentos de venda. Para investidores: o m² de R$ 12.560 na Baixada Santista está 27% acima da média estadual, indicando valorização consistente, mas a entrada requer capital elevado. A Faixa 4, com m² 28% menor, pode oferecer maior giro de locação para o público de renda média, desde que a taxa de juros não suba ainda mais. Acompanhe a Selic (13,75% em setembro/2026) e o IPCA (4,22% em 12 meses), que influenciam diretamente o custo do crédito.

Perguntas frequentes

Qual é a cidade mais cara da Baixada Santista?

O levantamento não aponta uma cidade mais cara; Santos tem participação importante no resultado, mas Praia Grande e a Riviera de São Lourenço, em Bertioga, também têm produtos de alto padrão que elevam a média regional.

Vale a pena investir na Faixa 4 do MCMV na região?

Com m² de R$ 9 mil e teto de R$ 600 mil, a Faixa 4 é uma alternativa mais acessível, mas a falta de subsídio e os juros atuais exigem entrada significativa. A demanda existe, mas a classe média está cautelosa, segundo especialistas.

Quanto custa financiar um imóvel de R$ 500 mil na Baixada Santista?

Com a taxa média de juros de 11,28% ao ano e prazo de 360 meses, a parcela fica em R$ 4.662,02. Se o prazo for estendido para 420 meses (como permite o MCMV), o valor pode ser um pouco menor.

Fontes

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