O que reprova seu financiamento imobiliário e as propostas dos candidatos para 2027

Nome sujo, renda comprometida e, nas operações com FGTS, outro imóvel ou financiamento ativo no SFH travam o crédito; presidenciáveis divergem sobre risco, subsídios e papel da Caixa

Por Kaio Henrique · Publicado em 04/10/2026 às 05:08 · 3 min de leitura

Ter o nome em cadastros de devedores, prestação acima de 30% da renda familiar bruta ou, nas operações com FGTS, outro imóvel residencial urbano nas localidades indicadas ou financiamento ativo no SFH impede o financiamento na Caixa. Os planos de governo protocolados no TSE divergem sobre risco, subsídio e escolha do imóvel. O juro médio do setor está em 11,28% ao ano (BC, ago/26).

Juro médio do financiamento imobiliário (pessoa física): 11,28% a.a.; Banco Central, ago/2026
Taxa Selic: 13,75% a.a.; Banco Central, 17/09/2026
IPCA acumulado em 12 meses: 4,22%; IBGE, ago/2026
Parcela para R$ 300 mil (Price 360 meses, juro médio 11,28%): R$ 2.797,21; Simulação Fala Imobi com dados BC, ago/2026
Diferença na parcela entre juro de mercado (14,24%) e regulado (10,91%) para R$ 300 mil: R$ 687,89; Simulação Fala Imobi com dados BC, ago/2026

Quem a Caixa reprova hoje

A Caixa Econômica Federal exige que o comprador tenha mais de 18 anos (ou 16 anos como emancipado), seja brasileiro ou estrangeiro com visto permanente e tenha capacidade de pagamento.

O nome não pode estar em cadastros de devedores, como Serasa. A prestação mensal não pode ultrapassar 30% da renda familiar bruta.

Para usar recursos do FGTS, o comprador não pode ser proprietário, cessionário ou ter direito de compra de outro imóvel residencial urbano no município de domicílio, no de exercício de ocupação principal ou onde pretende trabalhar e/ou residir, incluindo limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana. Também não pode ter financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do país.

Nas operações com FGTS, o imóvel deve ser usado como moradia. A garantia do financiamento é a alienação fiduciária do próprio bem.

O que propõem os candidatos à Presidência

Os 12 planos de governo protocolados no TSE divergem sobre quem deve assumir o risco do crédito, o tamanho do subsídio e se o Estado define o imóvel ou apenas financia a família, segundo a Folha de S.Paulo.

A proposta de reeleição mantém o Minha Casa, Minha Vida como carro-chefe e prevê a Compra Assistida (aquisição de imóveis prontos), uso de terrenos da União e criação de um Fundo Imobiliário da União.

Um dos candidatos condiciona a queda dos juros à redução da dívida pública e da Selic. Outro transforma a Caixa no Banco da Prosperidade, com um programa de pontuação (Ganha-Ganha) que premia capacitação, formalização e adimplência com juros menores.

Há quem defenda ampliar instrumentos privados — títulos incentivados, securitização e fundos — para alongar prazos. Outro plano reduz gradualmente programas de crédito direcionado e linhas subsidiadas, amplia o Open Finance para portabilidade e reduz gradualmente tributos, a começar pelo IOF, para baratear o crédito.

Uma proposta cria o Título de Desfavelização: hipoteca de 50 anos com parcela entre R$ 200 e R$ 500. Outra quer que o beneficiário escolha o imóvel, novo ou usado, em qualquer município, dentro do limite de valor.

Clariana Barão (DC) propõe desapropriação sem indenização de imóveis ociosos. Outro candidato prevê usar reservas internacionais para construir 12,5 milhões de moradias. Hertz Dias (PSTU) exclui bancos privados do crédito habitacional e defende juros baixos ou nulos com obra pública.

O peso dos juros na parcela

Com a Selic em 13,75% ao ano (Banco Central, set/26), o juro médio do financiamento imobiliário ficou em 11,28% ao ano em agosto, segundo o BC.

Na tabela Price em 360 meses, um financiamento de R$ 300 mil sai por R$ 2.797,21 por mês com essa taxa. Se o cliente acessa uma linha com taxa regulada (10,91% a.a.), a parcela cai para R$ 2.721,75. Já no crédito com taxa de mercado (14,24% a.a.), sobe para R$ 3.409,64 — diferença de R$ 687,89 mensais.

Para R$ 500 mil, a diferença entre mercado e regulado chega a R$ 1.146,50 por mês. Em 30 anos, esse spread representa mais de R$ 400 mil em juros adicionais.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para o corretor: antes de iniciar a simulação, confirme se o cliente não tem restrição no Serasa, calcule o comprometimento da renda (máximo 30% da bruta familiar) e pergunte se ele possui outro imóvel residencial urbano nas localidades que restringem o FGTS ou financiamento ativo no SFH. Isso evita surpresas na análise da Caixa. Para o investidor: as propostas que reduzem subsídios e ampliam o crédito privado tendem a manter os juros elevados no curto prazo, enquanto planos que expandem o funding público podem aquecer a demanda por imóveis de baixa renda. Acompanhe a evolução da Selic e as definições do próximo governo para ajustar a estratégia de funding.

Perguntas frequentes

Ter o nome no Serasa sempre reprova o financiamento?

Sim. A Caixa exige que o nome do comprador não esteja em cadastros de devedores. Regularize a situação antes de enviar a proposta.

Posso financiar um imóvel se já tenho outro quitado?

Depende da linha. Se usar recursos do FGTS, não pode ser proprietário, cessionário ou ter direito de compra de outro imóvel residencial urbano no município de domicílio, no de exercício de ocupação principal ou onde pretende trabalhar e/ou residir, incluindo limítrofes e região metropolitana. Também não pode ter financiamento ativo no SFH. As condições gerais exigem capacidade de pagamento e prestação de até 30% da renda familiar bruta.

As propostas dos candidatos já valem?

Não. São planos de governo protocolados no TSE para a próxima eleição presidencial. As regras atuais da Caixa e do SFH continuam valendo até que haja mudança na legislação.

Fontes

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