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Decreto 65.628 de São Paulo: a imobiliária precisa mudar a nota fiscal ou a apuração do ISS a partir de outubro de 2026?

O decreto exige nota para todos os serviços desde 1º/10/2026, acaba com a geração de crédito de ISS quando o prestador estiver obrigado à NFS-e Nacional e revoga o decreto da Nota Fiscal Paulistana. A lista de obrigados ainda depende da Secretaria Municipal da Fazenda.

Por Kaio Henrique · Publicado em · 4 min de leitura

Sim, em parte. O Decreto 65.628, de 19/10/2026, publicado em 20/10/2026, obriga quem emite NFS-e na capital a emitir a nota para todos os serviços prestados, com efeito desde 1º/10/2026. O texto também elimina o crédito de ISS quando o prestador estiver obrigado à NFS-e Nacional. A definição de quem entra nessa obrigação depende de ato ainda a ser publicado pela Secretaria Municipal da Fazenda.

Número do decreto que altera o Regulamento do ISS de São Paulo
65.628
Decreto nº 65.628/2026, Prefeitura de São Paulo, via SindusCon-SP, 19/10/2026
Início dos efeitos da exigência de NFS-e para todos os serviços prestados
1º/10/2026
Decreto nº 65.628/2026, art. 4º, I, 19/10/2026
Data de publicação e de efeito do fim do crédito para obrigados à NFS-e Nacional, da regra do tomador e da revogação do decreto da Nota Fiscal Paulistana
20/10/2026
SindusCon-SP; Decreto nº 65.628/2026, art. 4º, III, 22/10/2026
Número do decreto de 2011 que regulamentava o Programa Nota Fiscal Paulistana, agora revogado
52.536
Decreto nº 65.628/2026, art. 3º, I, 19/10/2026

O que o decreto publicado em 20 de outubro altera

A Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto 65.628, de 19/10/2026, em 20/10/2026. O texto foi divulgado na íntegra pelo SindusCon-SP, sindicato da indústria da construção paulista, em 22/10/2026.

O decreto mexe no Regulamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), aprovado pelo Decreto 53.151, de 17/05/2012. Os pontos centrais são quatro: a nota para todos os serviços, o fim do crédito de ISS para quem for obrigado à NFS-e Nacional, a revogação do decreto do Programa Nota Fiscal Paulistana e a nova redação de um inciso do artigo que trata do tomador do serviço.

Imobiliárias e administradoras de aluguel com sede na capital prestam serviço e, por isso, estão sob esse regulamento. Esta é a leitura dos pontos que alcançam esses negócios.

Decreto 65.628: o que vale e quando

Nota para todos os serviços, com efeito desde 1º de outubro

O novo § 1º do art. 87 do regulamento determina que o contribuinte que emite Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) deve fazê-lo para todos os serviços prestados, observada a legislação específica.

A regra produz efeitos desde 1º/10/2026, data anterior à própria publicação, conforme o art. 4º, I, do decreto. Com o mesmo prazo de efeito, o novo § 2º do art. 37 do regulamento deixa claro que a emissão de bilhetes, ingressos ou entradas não dispensa a NFS-e quando a legislação municipal exigir.

Na análise do Fala Imobi, a imobiliária que já emite NFS-e precisa conferir se toda receita de serviço está saindo com nota: intermediação de venda, administração de aluguel e qualquer outra atividade cobrada do cliente.

Fim do crédito de ISS para quem for obrigado à NFS-e Nacional

O art. 101 do regulamento ganhou um novo § 1º. Ele lista três casos em que não há geração de crédito: prestador constituído como sociedade uniprofissional, sociedade que explora os serviços dos subitens 4.22 e 4.23 da lista do regulamento e prestador obrigado a emitir a NFS-e Nacional.

Esse terceiro caso vale desde a publicação, em 20/10/2026. A NFS-e Nacional é definida no novo art. 116-A como o documento emitido por sistema disponível no Portal Nacional.

Uma parte da revogação no art. 101, o inciso II do caput e o § 2º, tem outro calendário. Ela só produz efeito quando a NFS-e Nacional se tornar obrigatória para optantes do Simples Nacional, em data a ser fixada pela regulamentação do Comitê Gestor do Simples Nacional.

O que o decreto ainda não define

O texto não diz quem está obrigado à NFS-e Nacional. O novo art. 116-B determina que devem emiti-la as pessoas definidas em ato da Secretaria Municipal da Fazenda, e esse ato não consta do decreto.

Na prática, a regra que corta o crédito de ISS já está em vigor, mas o grupo atingido por ela ainda será definido. Até a publicação do ato, a imobiliária não tem como saber, só pelo decreto, se entra ou não na lista.

O decreto também não fixa a data em que o Simples Nacional passa a emitir a NFS-e Nacional. Essa data depende do Comitê Gestor do Simples Nacional.

Revogação do decreto da Nota Fiscal Paulistana

O art. 3º, I, revoga o Decreto 52.536, de 1º/08/2011, que regulamentava o Programa Nota Fiscal Paulistana. A revogação vale desde a publicação, em 20/10/2026.

O decreto de 2026 não traz regulamentação substituta para o programa no texto divulgado. Quem usa o programa como argumento comercial deve aguardar novos atos da Prefeitura antes de prometer qualquer benefício ao cliente.

Quando o tomador do serviço responde

O art. 117 do regulamento, que trata das hipóteses de responsabilidade do tomador, ganhou nova redação no inciso II. A regra alcança serviços tomados de prestador estabelecido no Município de São Paulo que, obrigado a emitir NFS-e ou NFS-e Nacional, não emitir a nota.

A mudança vale desde 20/10/2026. A imobiliária pode estar dos dois lados: como prestadora, sua falta de nota expõe o cliente; como tomadora de fotógrafos, despachantes, manutenção ou correspondentes, ela fica exposta quando o fornecedor não emite a nota.

Na análise do Fala Imobi, exigir NFS-e de todo fornecedor com sede na capital passa a ser controle tributário, não só formalidade.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: a imobiliária ou administradora da capital que emite NFS-e deve emitir nota em todos os serviços desde 1º/10/2026, incluindo intermediação e administração de aluguel. Revise com o contador as notas de outubro e confira se alguma receita ficou sem documento. Não prometa ao cliente benefício da Nota Fiscal Paulistana: o decreto que regulamentava o programa foi revogado em 20/10/2026. Para quem investe ou contrata serviços na capital: cobre NFS-e de corretores, administradoras e prestadores de obra e manutenção sediados em São Paulo. Desde 20/10/2026, o tomador entra na regra de responsabilidade quando o prestador obrigado não emite a nota. Construtoras e investidores que contam com crédito de ISS devem tratá-lo como incerto para fornecedores que venham a ser obrigados à NFS-e Nacional. Acompanhe o ato da Secretaria Municipal da Fazenda que definirá esses obrigados e a regulamentação do Comitê Gestor do Simples Nacional.

Perguntas frequentes

A imobiliária de São Paulo precisa emitir nota para todos os serviços?

Sim, se já emite NFS-e. O Decreto 65.628 determina a emissão para todos os serviços prestados, com efeito desde 1º/10/2026.

Minha imobiliária é obrigada a emitir a NFS-e Nacional?

O decreto não responde. O art. 116-B remete a definição a um ato da Secretaria Municipal da Fazenda, que não consta do texto divulgado.

O crédito de ISS acabou?

Desde 20/10/2026, não gera crédito o serviço de prestador obrigado à NFS-e Nacional, além dos casos de sociedade uniprofissional e dos subitens 4.22 e 4.23. O alcance depende de quem for incluído na NFS-e Nacional pelo ato da Fazenda.

O que muda para a imobiliária optante do Simples Nacional?

A revogação do inciso II e do § 2º do art. 101 só produz efeito quando a NFS-e Nacional se tornar obrigatória para o Simples Nacional, em data a ser fixada pelo Comitê Gestor do Simples Nacional.

O que acontece se o fornecedor não emitir a nota?

Se o prestador estiver estabelecido em São Paulo e for obrigado à NFS-e ou à NFS-e Nacional, o tomador passa a se enquadrar na hipótese do art. 117, II, desde 20/10/2026.

Fontes

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