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A decisão do TJ-SP sobre o zoneamento pode travar lançamentos em São Paulo? O que checar após 5 de outubro de 2026

A lei de janeiro de 2024 foi mantida e a de julho de 2024 foi derrubada. Desde 6 de outubro, a prefeitura só aceita protocolos pelo mapa de janeiro, leitura que advogados contestam. A produção de habitação social tem riscos próprios.

Por Kaio Henrique · Publicado em · 6 min de leitura

Em 26 de agosto de 2026, o Órgão Especial do TJ-SP manteve a revisão da Lei de Zoneamento de janeiro de 2024 e derrubou a lei de julho de 2024. Pedidos protocolados até 5 de outubro ficam preservados. O risco se concentra em terrenos cujo zoneamento só mudou pela lei de julho, segundo advogados ouvidos em painel do Secovi-SP em 26 de outubro.

Data em que o Órgão Especial do TJ-SP manteve a lei de janeiro de 2024 e derrubou a de julho de 2024
26/08/2026
Secovi-SP, 28/10/2026
Data de publicação da decisão; pedidos protocolados até aqui ficam preservados
5/10/2026
Secovi-SP, 28/10/2026
Desde esta data, a prefeitura só aceita protocolos pelo mapa de janeiro de 2024, por orientação ainda não formalizada
6/10/2026
Secovi-SP, 28/10/2026
Empreendimentos com HIS e HMP já notificados pela fiscalização em São Paulo
Mais de mil
Secovi-SP (painel com Olivar Vitale), 28/10/2026

O que o TJ-SP decidiu sobre as duas leis de zoneamento

Em agosto de 2025, o Ministério Público moveu uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) contra duas leis paulistanas. A primeira é a revisão parcial da Lei de Zoneamento, de janeiro de 2024. A segunda é a lei de julho de 2024, proposta pela Câmara Municipal para corrigir essa revisão.

No início de 2026, uma liminar paralisou a emissão de licenças na capital. Em 31 de março, o presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), ministro Edson Fachin, determinou a retomada das aprovações pela legislação em vigor até o fim do processo.

Em 26 de agosto, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou constitucional, por unanimidade, a lei de janeiro, que foi precedida de audiências públicas e estudos técnicos. A lei de julho caiu por não ter cumprido esses requisitos e por ter alterado o zoneamento além das correções a que se propunha.

A data de corte: 5 de outubro

Por maioria, o tribunal definiu que, depois do trânsito em julgado, a decisão valerá desde a data de sua publicação, 5 de outubro. Os pedidos protocolados até essa data ficam preservados.

O detalhe que importa: a decisão ainda não transitou em julgado. A Câmara Municipal e o Ministério Público apresentaram embargos e sinalizam que vão levar a discussão a Brasília. A prefeitura não recorreu.

Zoneamento de SP: da ação do MP à data de corte de 5/10/2026

Prefeitura e advogados leem a decisão de formas diferentes

Desde 6 de outubro, a prefeitura só aceita protocolos com base no mapa de janeiro, segundo orientação ainda não formalizada. Para o advogado Marcelo Terra, sócio da Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, a decisão do STF manteria as duas leis válidas até o fim do processo. "Na nossa leitura, não é o que está na decisão", afirmou no painel.

Olivar Vitale, sócio da VBD Advogados, segue a mesma linha. Ele considera "meio óbvio" que, se o STF fixou a validade da sua decisão até o trânsito em julgado, as duas leis também deveriam valer até lá. O Secovi-SP terá uma reunião com a prefeitura para esclarecer o tema.

Na prática, quem tentar protocolar hoje um projeto com base no mapa de julho deve esbarrar na orientação municipal, até que haja definição formal.

Onde está o risco: terrenos que só mudaram pela lei de julho

Segundo Terra, as diferenças entre os dois mapas são pontuais, mas relevantes. Há áreas que passaram de zona de proteção ambiental para zona especial de interesse social (ZEIS), o que permitiria regularizar comunidades já instaladas. Há também terrenos que passaram a eixo de estruturação urbana (ZEU), com potencial construtivo muito maior.

Para esses terrenos, a interpretação da prefeitura tira do proprietário a opção de protocolar pelo mapa de julho e apostar numa eventual reversão, nas palavras de Terra. O GeoSecovi, área de geoprocessamento do Secovi-SP, está comparando os dois mapas em detalhe.

Para o restante da cidade, o quadro é mais estável. Olivar estimou, "chutando um percentual", que cerca de 98% está resguardado com a manutenção da lei de janeiro. É uma estimativa do advogado, não um levantamento.

Chance de reviravolta no STF

O Ministério Público insiste na inconstitucionalidade das duas leis e é contra qualquer modulação. Para Terra, a chance de o STF derrubar a lei de janeiro é próxima de zero, mas a incerteza permanece enquanto houver recurso.

Olivar explicou por que esse cenário seria grave. Segundo ele, não dá para voltar à lei de 2016 convivendo com a revisão do Plano Diretor de 2023, porque as duas normas não se conversam.

O Secovi-SP e a Abrainc pediram para participar do processo como amicus curiae e tiveram o pedido negado, sob o argumento de que seriam partes interessadas.

HIS e HMP: duas ações podem afetar o licenciamento

Desde 2014, o município oferece benefícios urbanísticos, como a dispensa de outorga onerosa, e tributários para que o setor privado produza habitação de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP). Desde 2022, com a abertura de inquéritos pelo Ministério Público, a fiscalização se intensificou. A revisão do Plano Diretor de 2023 passou a tratar da locação, e em maio de 2025 foi criado um teto de preço para as unidades.

Na 11ª Vara da Fazenda Pública, a Promotoria pede a suspensão da política de produção privada de HIS e HMP até a sua reformulação. A sentença foi anulada pelo TJ-SP, e o Ministério Público renovou o pedido de liminar com base no relatório da CPI da Câmara Municipal. O pedido ainda não foi analisado e, segundo Terra, pode afetar o licenciamento de empreendimentos com essas unidades.

Uma segunda ação, na 4ª Vara da Fazenda Pública, cobra fiscalização mais rigorosa da prefeitura e teve liminar parcialmente concedida na semana anterior ao painel.

Fiscalização em curso e venda de HIS a investidor

Mais de mil empreendimentos já foram notificados, e cada incorporador precisa comprovar a destinação de cada unidade. Pelo levantamento citado por Olivar, houve até agora duas punições, 11 defesas aceitas e cerca de seis revisões de penalidades.

A venda de unidades a investidores para locação também está em disputa. Um parecer da Procuradoria-Geral do Município de 2025 admite essas vendas apenas a partir da revisão do Plano Diretor de 2023. Secovi-SP, Abrainc e SindusCon-SP contrataram parecer em sentido contrário do professor Carlos Ari Sundfeld, que já foi anexado às defesas das empresas.

Distrato e registro do contrato também estão em julgamento

Em agosto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou três temas repetitivos sobre distrato, cujas teses valerão para todo o país. O Tema 1.466 vai definir se a retenção de até 50% vale nas incorporações com patrimônio de afetação. O Tema 1.464 trata da retenção em contratos de lotes firmados depois da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), e o Tema 1.465, dos contratos anteriores à lei.

Na venda direta pelo incorporador com alienação fiduciária, Olivar lembrou que o TJ-SP tende a tratar o contrato sem registro como promessa de compra e venda, o que abre caminho para o distrato. Terra alertou para a prática de adiar o registro até que o comprador fique inadimplente.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: antes de oferecer unidade em lançamento na capital, peça ao incorporador três informações. A primeira é a data de protocolo do projeto: se foi até 5 de outubro de 2026, o pedido fica preservado pela decisão do TJ-SP. A segunda é a situação da aprovação: protocolado, em análise ou licenciado. A terceira é se o terreno está em área cujo zoneamento só mudou pela lei de julho de 2024, como as que passaram a eixo de estruturação urbana (ZEU) ou a ZEIS. Se o projeto depende dos parâmetros de julho e não foi protocolado até 5 de outubro, a prefeitura hoje não aceita o pedido por esse mapa, e o cliente precisa saber disso antes de assinar. Em empreendimentos com HIS ou HMP, confirme também como o incorporador comprova a destinação das unidades e como aplica a regra de preço, porque o pedido de liminar na 11ª Vara ainda pode afetar o licenciamento desses projetos. Para quem investe: lançamentos aprovados pelo mapa de janeiro, que a Justiça manteve, carregam menos incerteza do que projetos que contam com o potencial construtivo da lei de julho. A compra de HIS para locação tem uma camada extra de risco enquanto prefeitura e setor divergem sobre a data a partir da qual essa venda é permitida. Na nossa análise, até o julgamento dos Temas 1.464 a 1.466 pelo STJ, vale ler com atenção a cláusula de distrato e confirmar se o contrato com alienação fiduciária foi registrado.

Perguntas frequentes

A decisão do TJ-SP trava todos os lançamentos em São Paulo?

Não. A lei de zoneamento de janeiro de 2024 foi mantida por unanimidade, e o advogado Olivar Vitale estimou que cerca de 98% está resguardado. O risco se concentra em terrenos cujo zoneamento só mudou pela lei de julho de 2024.

Meu projeto foi protocolado antes de 5 de outubro. Ele está seguro?

Pela decisão do TJ-SP, os pedidos protocolados até 5 de outubro de 2026 ficam preservados. A decisão, porém, ainda não transitou em julgado, porque Câmara e Ministério Público apresentaram embargos.

O que a prefeitura está aceitando hoje?

Desde 6 de outubro, só protocolos com base no mapa de janeiro de 2024, segundo orientação ainda não formalizada. Advogados que falaram no painel do Secovi-SP entendem que a decisão do STF manteria as duas leis válidas até o fim do processo.

Que tipo de área é afetado pela queda da lei de julho?

Segundo Marcelo Terra, as diferenças entre os mapas são pontuais. Entre elas estão áreas que passaram de zona de proteção ambiental para ZEIS e terrenos que passaram a eixo de estruturação urbana (ZEU), com potencial construtivo muito maior. O GeoSecovi está comparando os mapas.

Empreendimentos com HIS e HMP correm risco adicional?

Sim. Um pedido de liminar do Ministério Público na 11ª Vara da Fazenda Pública, ainda não analisado, pede a suspensão da política de produção privada dessas unidades. Segundo Terra, ele pode afetar o licenciamento.

Fontes

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