CIB, o 'CPF dos imóveis', muda o valor usado para cobrar IBS e CBS na venda? O que diz a LC 214/2025
A lei da reforma tributária cita o Cadastro Imobiliário Brasileiro, mas os trechos que definem a base do imposto falam em valor cobrado e valor de mercado, não em valor de referência do cadastro.
Por Kaio Henrique · Publicado em · 4 min de leitura
Pelos trechos da Lei Complementar 214/2025, não é possível afirmar que o CIB mudará o valor tributado. O art. 59, inciso III, cita o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para imóveis rurais e urbanos. A base do IBS e da CBS segue o valor integral cobrado na operação (art. 12) e, em casos específicos, o valor de mercado (arts. 5º e 12).
- Dispositivo que cita o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para imóveis rurais e urbanos
- Art. 59, III
- Lei Complementar 214/2025, 2025
- Valor da operação: valor integral cobrado pelo fornecedor a qualquer título
- Art. 12, § 1º
- Lei Complementar 214/2025, 2025
- Fornecimento gratuito ou abaixo do mercado a parte relacionada entra na incidência
- Art. 5º, IV
- Lei Complementar 214/2025, 2025
- Créditos sobre antecipações devolvidas quando o fornecimento não ocorre, inclusive por distrato
- Art. 10, § 5º
- Lei Complementar 214/2025, 2025
O que a LC 214/2025 diz sobre o CIB
A Lei Complementar (LC) 214/2025 institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Ela também cria o Comitê Gestor do IBS.
No art. 59, inciso III, a lei cita o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como o cadastro de imóveis rurais e urbanos. Nos trechos disponíveis, essa é a única menção ao CIB.
Os trechos não definem como o cadastro será alimentado. Também não tratam de valor de referência nem do uso do CIB no cálculo do imposto. A lei já foi alterada pelas LCs 227/2026 e 235/2026 e remete ao Decreto 12.955/2026, cujo conteúdo não consta das fontes.
Regra geral: a base é o valor integral cobrado
Pelo art. 12, § 1º, o valor da operação compreende o valor integral cobrado pelo fornecedor a qualquer título. Na prática, a base parte do que foi efetivamente cobrado, e não de um número externo ao contrato.
O § 4º do mesmo artigo prevê o valor de mercado como base em hipóteses específicas, entre elas a falta do valor da operação. A lei define valor de mercado como o valor praticado em operações comparáveis entre partes não relacionadas.
Análise: o critério legal de referência é a comparação com operações semelhantes, e não um valor de cadastro. Os trechos não dizem se o CIB servirá de fonte para essa comparação.
Quando o valor de mercado substitui o preço do contrato
O art. 5º, inciso IV, inclui na incidência os fornecimentos gratuitos ou por valor inferior ao de mercado feitos por contribuinte a parte relacionada. Para essas operações, o § 7º fala em 'verificação do valor de mercado'. Já o § 9º, incluído pela LC 227/2026, determina que, nas hipóteses das alíneas 'a' e 'b' do inciso I do mesmo artigo, o fornecimento gratuito ou abaixo do mercado seja tributado pelo IBS e pela CBS incidentes sobre o valor de mercado.
O § 2º considera partes relacionadas aquelas em que ao menos uma sofre influência, direta ou indireta, da outra. Essa influência precisa ser capaz de gerar condições diferentes das que seriam pactuadas entre partes independentes em transações comparáveis.
O § 7º permite que o regulamento flexibilize a verificação do valor de mercado entre partes relacionadas, no âmbito de programas de conformidade fiscal. Já o art. 13 aponta como situações de atenção a operação sem documento fiscal ou com documentação inidônea e o valor declarado "notoriamente inferior ao valor de mercado".
Antecipações e distrato geram créditos
O art. 10 trata de pagamentos antecipados. Se as antecipações superarem os valores definitivos, a diferença vira crédito na apuração.
Pelo § 5º, se o fornecimento não ocorrer, inclusive por distrato, o fornecedor pode apropriar créditos com base nas parcelas das antecipações devolvidas. Na redação dada pela LC 227/2026, o art. 47, § 8º, permite ao fornecedor do regime regular apropriar créditos ou estornar débitos quando há devolução ou cancelamento com adquirente que não é contribuinte desse regime.
Análise: para o incorporador que vende na planta, a recuperação do tributo no distrato depende de provar quanto foi pago e quanto foi devolvido.
O que os trechos não respondem
Os trechos não detalham o funcionamento do CIB nem criam valor de referência para o imóvel. Por isso, não permitem afirmar que o cadastro mudará o valor sobre o qual o IBS e a CBS serão cobrados.
As fontes também não tratam do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Qualquer resposta sobre esse imposto exige outra norma.
Até haver regulamentação, o que está na lei é isto: preço integral cobrado como regra e valor de mercado nas exceções previstas.
O que conferir no contrato antes de fechar
Primeiro, verifique se o preço contratado é compatível com o de imóveis comparáveis. Um valor muito abaixo do mercado é justamente a situação que a lei trata como exceção.
Segundo, identifique se há vínculo entre comprador e vendedor, como empresas do mesmo grupo ou sócios em comum. Nesses casos, a lei permite usar o valor de mercado como referência.
Terceiro, documente todas as antecipações, sinais e parcelas, além de eventuais distratos e devoluções. Pelo art. 60, § 1º, as informações prestadas pelo sujeito passivo têm caráter declaratório e constituem confissão do valor devido consignado no documento fiscal.
O que muda para quem vende e para quem investe
Para quem vende: ao responder ao cliente se o CIB vai mudar o imposto, diga que a LC 214/2025 ainda não afirma isso. A base do IBS e da CBS é o valor integral cobrado, e o valor de mercado entra em exceções, como venda gratuita ou abaixo do mercado entre partes relacionadas. Antes da assinatura, compare o preço com imóveis semelhantes, pergunte se há vínculo entre as partes e exija que sinal, parcelas e eventuais distratos estejam documentados. Para quem investe: nas operações com empresas ligadas ou do mesmo grupo, a precificação deve resistir à comparação com transações entre partes independentes, sob risco de a base ser recalculada pelo valor de mercado. Em compras na planta, um distrato bem documentado é o que permite ao incorporador recuperar créditos sobre as parcelas devolvidas, o que pesa na negociação de devoluções.
Perguntas frequentes
O CIB vai mudar o valor usado para cobrar imposto na venda do imóvel?
Os trechos da LC 214/2025 não permitem afirmar isso. A lei cita o CIB no art. 59, III, mas não detalha seu funcionamento nem cria valor de referência. A base do IBS e da CBS segue o valor integral cobrado (art. 12).
Quando o valor de mercado substitui o preço do contrato?
Entre as hipóteses previstas estão a falta do valor da operação (art. 12, § 4º, I) e os fornecimentos gratuitos ou abaixo do mercado a parte relacionada (art. 5º, IV, e § 7º). Valor de mercado é o praticado em operações comparáveis entre partes não relacionadas.
O que são partes relacionadas pela lei?
São partes em que ao menos uma sofre influência, direta ou indireta, da outra, capaz de gerar condições diferentes das pactuadas entre partes independentes (art. 5º, § 2º).
Em caso de distrato, o tributo pago sobre as parcelas é recuperado?
Pelo art. 10, § 5º, o fornecedor pode apropriar créditos com base nas parcelas das antecipações devolvidas quando o fornecimento não ocorre, inclusive por distrato.
A LC 214/2025 trata do ITBI?
Os trechos usados nesta matéria não tratam do ITBI. Eles se referem ao IBS, à CBS e ao Imposto Seletivo.
Fontes
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