Reforma tributária: preciso renegociar o aluguel comercial antes da CBS em 2027?

Especialistas reunidos pelo Secovi-SP recomendam revisar contratos novos e vigentes, detalhar cláusulas e adotar a lógica de valor líquido mais imposto. Veja o checklist para locador e locatário.

Por Kaio Henrique · Publicado em 16/10/2026 às 05:14 · 6 min de leitura

Sim. Em painel do Secovi-SP realizado em 15 de outubro de 2026, especialistas recomendaram revisar contratos de locação comercial novos e vigentes. A partir de janeiro de 2027, o locador pessoa jurídica, ou pessoa física com mais de três imóveis e faturamento de R$ 240 mil ao ano, passa a ter obrigações de CBS e IBS.

Início da CBS, que substitui PIS e Cofins; o locador enquadrado passa a ser contribuinte

Janeiro de 2027

Secovi-SP (painel com Moacir Machado, InCompanny), 15/10/2026

Limites a partir dos quais a pessoa física locadora passa a ter obrigações de CBS e IBS

Mais de 3 imóveis e R$ 240 mil/ano

Secovi-SP (painel com Moacir Machado, InCompanny), 15/10/2026

Fator de redução do IBS e da CBS para a locação

70%

Secovi-SP (painel com a advogada Carolina Rafaella Ferreira), 15/10/2026

Valor fixo até 2033 no regime de transição para contratos vigentes que cumprem os requisitos

3,65%

Secovi-SP (painel com a advogada Carolina Rafaella Ferreira), 15/10/2026

Crédito tomado por empresa do Lucro Real hoje e em dezembro de 2033, em simulação de consultor

9,25% → 7,95%

Secovi-SP (painel com Moacir Machado, InCompanny), 15/10/2026

Conclusão da transição; o IBS entra gradualmente a partir de 2028

2033

Secovi-SP (painel com Moacir Machado, InCompanny), 15/10/2026

O alerta do Secovi-SP para quem aluga e quem é inquilino comercial

A reforma tributária muda a relação entre locadores e varejistas a partir de janeiro de 2027. Contratos novos e vigentes precisarão ser revisados. O alerta veio do painel “Reforma Tributária sob o ponto de vista dos varejistas: contratos de locação”, no evento “O Varejo e o Mercado Imobiliário na Nova Economia”, promovido pelo Secovi-SP em 15 de outubro de 2026, em São Paulo.

Participaram Moacir Machado, sócio da InCompanny; Carolina Rafaella Ferreira, advogada especialista em Direito Imobiliário e Empresarial; e Camila Rodrigues, head de Desenvolvimento Imobiliário do Mercado Livre. A mediação foi de Marcelo Sakate, editor-chefe do Invest News.

A recomendação comum aos três foi renegociar e detalhar as cláusulas. Carolina acrescentou que o advogado e o contador devem ser consultados juntos, porque a decisão depende de cálculo caso a caso. Moacir também orientou procurar o contador.

Em que ponto do cronograma a revisão entra

Segundo Moacir Machado, a reforma começou em 2026 e vai até 2033. A CBS, que substitui PIS e Cofins, entra em 2027. O IBS, que substitui ISS e ICMS, entra gradualmente a partir de 2028.

A locação não paga ICMS nem ISS hoje, mas passa a recolher os novos tributos. A conclusão do consultor é direta: o setor vai pagar mais impostos. Por isso a revisão deve começar antes de janeiro de 2027. Como o processo é progressivo, ela também precisa ser acompanhada ao longo da transição.

Quem passa a ser contribuinte a partir de 2027

O locador passa a ser contribuinte da CBS em janeiro de 2027 e terá de emitir nota fiscal. A pessoa física com um único imóvel não precisa, segundo Moacir, por causa de uma regra de transição.

As obrigações de pagar CBS e IBS alcançam a pessoa jurídica e a pessoa física com mais de três imóveis e faturamento de R$ 240 mil ao ano. Abaixo desses limites, a pessoa física não é contribuinte, reforçou a advogada Carolina Ferreira.

A lógica de valor mais imposto e a base de cálculo

Hoje o imposto vem embutido no preço. Com a reforma, o preço passa a ser o valor do produto mais impostos, como no IVA dos Estados Unidos e da Europa, explicou Moacir. Para ele, isso muda a forma de escrever contratos.

Na locação, o IBS e a CBS têm fator de redução de 70%, segundo Carolina. A base de cálculo é sempre o aluguel. Condomínio, IPTU e eventuais emolumentos ficam fora.

Em shopping center, o aluguel costuma ter parte fixa e parte ligada ao faturamento da loja. Essa parcela variável também entra na base de cálculo.

Por que o crédito do inquilino depende de quem é o locador

A primeira pergunta do varejista, segundo Moacir, é “de quem eu alugo?”. Quem aluga de pessoa física não toma crédito. Se o mesmo imóvel pertence a uma pessoa jurídica, toma crédito.

Fundos imobiliários têm regras próprias: alguns vão dar crédito e outros não. No exemplo hipotético do consultor, quem tomava 10% de crédito com um fundo e deixa de tomar em 2027 vê o aluguel subir 10% sem benefício nenhum.

Na simulação dele, uma empresa do Lucro Real toma hoje 9,25% de crédito e, em dezembro de 2033, vai tomar 7,95%. Quem está no Lucro Presumido não toma crédito hoje e passará a tomar 7,95%. Para Moacir, o Simples Nacional será a cadeia mais pressionada, porque não gera crédito.

Contratos vigentes: a opção é do locador

O locador pode permanecer em um regime de transição se o contrato cumprir requisitos cumulativos, explicou Carolina. O contrato precisa ter prazo determinado e ter sido assinado até dezembro de 2025. Também precisa ter firma reconhecida, declaração no cadastro da Receita Federal ou assinatura eletrônica.

Quem fica na transição paga valor fixo de 3,65%, repassado ao locatário, até 2033. No novo regime, a advogada calcula custo em torno de 2,8%. Em contratos muito longos, porém, a progressão da alíquota pode chegar a 8% ou 9%.

A regra prática dela: prazo curto favorece o novo regime, prazo longo favorece manter os 3,65%. Contratos sem os requisitos seguem a lei, e o locador não tem escolha.

O que cada lado vai alegar na mesa

Muitos varejistas já enviaram comunicados aos locadores com as cláusulas que querem alterar, relatou Carolina. Do lado dos locadores que ela defende, a ideia é emitir o boleto de janeiro com o imposto destacado e atribuído ao locatário.

Os locadores argumentam que IBS e CBS são tributos sobre consumo. Os locatários alegam que o aluguel foi livremente convencionado e que mudança de lei é risco previsível. Nos contratos em andamento vale o que está escrito, e tudo vai para negociação, resumiu a advogada.

Do lado do inquilino, o Mercado Livre trata o tema por ora só nos contratos novos e vai revisitar mais de 300 contratos vigentes, segundo Camila Rodrigues. A empresa defende três pilares: valor líquido com tributação a cargo do locador, responsabilidade solidária com previsão de split payment se o locador não cumprir seu papel, e penalidades em caso de descumprimento.

Checklist para locador e locatário comercial

1. Mapeie o enquadramento das duas partes. Verifique se o locador é pessoa física, pessoa jurídica ou fundo, e se ultrapassa os limites de três imóveis e R$ 240 mil ao ano. Do lado do inquilino, veja se ele está no Simples, no Presumido ou no Real. Esses dados devem constar no contrato.

2. Nos contratos vigentes, confira os requisitos da transição: prazo determinado, assinatura até dezembro de 2025, e firma reconhecida, registro na Receita ou assinatura eletrônica. Se cumprir, o locador compara os 3,65% fixos com a progressão do novo regime até o fim do prazo.

3. Nos contratos novos, fixe o aluguel em valor líquido e destaque os impostos na nota. Discrimine condomínio, IPTU e demais despesas separados do aluguel principal.

4. Preveja a responsabilidade do locador se o crédito do locatário for glosado por falta de recolhimento. Inclua um gatilho de reequilíbrio para mudança de alíquota, com prazos e critérios.

5. Deixe claro que o reajuste anual incide sobre o valor líquido do aluguel, e não sobre o imposto.

6. Se o contrato está em nome de pessoa física e o inquilino vai operar por CNPJ, transfira a locação para a empresa. Só quem recebe a nota pode se creditar, lembrou Carolina.

7. Se o locador é ou pode virar um fundo no meio do contrato, trate a perda de crédito e o reequilíbrio desde já. Quando não houver acordo sobre cláusulas tributárias, Camila sugere ao menos prever o equilíbrio econômico com base no valor de mercado, sem contaminação pela tributação.

8. Leve advogado e contador juntos para a revisão. A decisão depende dos cálculos de cada contrato.

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