Imobiliária já precisa destacar a CBS na nota? O que muda com 86% dos documentos fiscais com CBS

Receita mostra que 67% dos estabelecimentos obrigados já informam o tributo; Simples Nacional não é obrigado em 2026 e split payment começa a ser testado em outubro

Por Kaio Henrique · Publicado em 10/10/2026 às 06:13 · 3 min de leitura

Nos últimos 30 dias, 86% dos documentos fiscais de empresas obrigadas já traziam o destaque da CBS, segundo a Receita Federal. Imobiliárias optantes do Simples Nacional não precisam destacar o tributo em 2026, mas devem se preparar para a mudança. Os testes da Plataforma Pública do Split Payment começam em 15 de outubro.

Proporção de notas fiscais com destaque da CBS entre empresas obrigadas nos últimos 30 dias: 86%; Painel ROC da Receita Federal, 09/10/2026
Documentos fiscais emitidos com CBS no período: 3,7 bilhões; Painel ROC da Receita Federal, 09/10/2026
Estabelecimentos que já destacam a CBS em todas ou parte das notas: 67%; Painel ROC da Receita Federal, 09/10/2026
Início dos testes da Plataforma Pública do Split Payment: 15/10/2026; Receita Federal, Outubro de 2026

CBS já aparece em 86% das notas fiscais

Dados do painel de Registro de Operações de Consumo (ROC) da Receita Federal, atualizados em 8 de outubro, mostram que 86% dos documentos fiscais emitidos por empresas obrigadas nos últimos 30 dias trouxeram o destaque da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Foram 3,7 bilhões de notas com o tributo e 0,6 bilhão sem.

Quando se olha para os estabelecimentos, 1.275.356 emitiram notas no período. Desses, 489.326 destacaram a CBS em todas as emissões e 365.826 em parte delas, totalizando 67% de adesão.

O percentual varia conforme o tipo de documento: no Conhecimento de Transporte Eletrônico (CT-e) chega a 87%, enquanto na Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), usada por indústrias e atacadistas, é de 78%.

Simples Nacional: destaque não é obrigatório em 2026

As empresas optantes pelo Simples Nacional não estão obrigadas a destacar a CBS em 2026. A dispensa está prevista nas regras da reforma tributária e foi reforçada pela Receita Federal.

A partir de setembro de 2026, no entanto, esses contribuintes podem optar voluntariamente pelo destaque do IBS e da CBS na Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), conforme orientação do Comitê Gestor da NFS-e (CGNFS-e).

Para as imobiliárias do Simples, isso significa que, por enquanto, a emissão de notas segue sem a nova contribuição, mas o sistema já está preparado para incluí-la quando a obrigatoriedade chegar.

O que muda na emissão da NFS-e para imobiliárias

O layout da NFS-e de padrão nacional foi atualizado para receber os campos de IBS e CBS. A Nota Técnica 005 do CGNFS-e detalha o novo grupo 'IBSCBS', que deve ser preenchido pelo prestador de serviço na Declaração de Prestação de Serviço (DPS).

Para o mercado imobiliário, há campos específicos como a inscrição imobiliária fiscal e o Código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Além disso, a nota técnica prevê o código '01 - Repasse de remuneração por intermediação de imóveis a demais corretores', que permite informar valores repassados a outros profissionais já tributados.

Na prática, a imobiliária que não é do Simples deve preencher esses campos ao emitir a NFS-e, e o sistema calculará automaticamente a CBS e o IBS devidos. O CGNFS-e flexibilizou as regras de validação para evitar rejeições de notas durante a adaptação.

Split payment: testes começam em 15 de outubro

A Receita Federal divulgou que os testes de integração entre os Prestadores de Serviços de Pagamento (PSPs) e a Plataforma Pública do Split Payment terão início em 15 de outubro de 2026.

O escopo inclui os informes de transação iniciada, atualizada, baixa e preliminar de pagamento, abrangendo meios como boleto, Pix (dinâmico, automático e estático), TED e TEF.

Para imobiliárias e corretores, a expectativa é que o valor recebido do cliente já venha líquido de CBS e IBS, alterando o fluxo de caixa.

Cronograma da transição até 2033

A reforma tributária estabelece um calendário gradual: 2026 é o ano de adaptação e testes; em 2027 começa a cobrança integral da CBS e o período de testes do IBS; entre 2029 e 2032, ICMS e ISS serão reduzidos progressivamente; e em 2033 o IBS entra em vigor pleno.

Esses prazos são constitucionais e não podem ser alterados pela Receita Federal ou pelo Comitê Gestor do IBS (CGIBS).

A recomendação oficial é que os contribuintes planejem as adaptações de sistemas e processos o quanto antes, acompanhando os canais oficiais dos órgãos.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para corretores e imobiliárias: se sua empresa é do Simples, a CBS não é obrigatória em 2026, mas o sistema de NFS-e já está preparado. Quem não é do Simples precisa destacar o tributo. Os testes do split payment começam em outubro e, quando implementado, a expectativa é que os pagamentos sejam recebidos já sem a parcela dos tributos. Ajuste seus sistemas de emissão de notas e acompanhe as atualizações nos canais oficiais da Receita e do CGIBS.

Perguntas frequentes

Minha imobiliária do Simples Nacional precisa destacar a CBS nas notas fiscais em 2026?

Não. As empresas do Simples Nacional estão dispensadas de destacar a CBS em 2026. No entanto, a partir de setembro de 2026, é possível optar voluntariamente pelo destaque, conforme orientação do Comitê Gestor da NFS-e.

O que é o split payment e como afeta minha imobiliária?

Os testes de integração entre os Prestadores de Serviços de Pagamento (PSPs) e a Plataforma Pública do Split Payment começam em 15 de outubro de 2026, para meios como boleto e Pix. Para a imobiliária, a expectativa é que, quando implementado, o valor recebido do cliente venha líquido de CBS e IBS.

Fontes

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