IBS e CBS no aluguel: casal soma receita? Quem precisa de CNPJ?

Regulamentos da CBS e do IBS definem que cada cônjuge é analisado individualmente, com base na fração ideal de cada imóvel. Inscrição no CNPJ será obrigatória a partir de 2027 para quem ultrapassar os limites.

Por Kaio Henrique · Publicado em 08/10/2026 às 05:13 · 4 min de leitura

Os regulamentos do IBS e da CBS (Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026) definiram que, para casais, não se soma a receita de aluguéis. Cada cônjuge é avaliado isoladamente pela sua fração ideal em cada imóvel. Quem tiver receita anual de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis (contando a fração ideal como um imóvel distinto) precisará se inscrever no CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027.

Limite anual de receita de aluguéis para pessoa física se tornar contribuinte do IBS/CBS

R$ 240 mil

Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, §1º, I, 2025

Número mínimo de imóveis distintos locados para enquadramento como contribuinte

mais de 3

Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, §1º, I, 2025

Data a partir da qual a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais serão obrigatórias para pessoas físicas contribuintes

1º de janeiro de 2027

Decreto 12.955/2026 (CBS) e Resolução CGIBS 6/2026 (IBS); §4º-A do art. 105 incluído pelo Decreto 13.075/2026, 2026

Quem é contribuinte: a regra dos R$ 240 mil e três imóveis

A Lei Complementar 214/2025 criou a figura da pessoa física contribuinte do IBS e da CBS. Para quem vive de aluguel, o gatilho está no artigo 251, §1º, I: ter auferido, no ano anterior, receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil e, simultaneamente, ter mais de três imóveis distintos locados.

O valor de R$ 240 mil é corrigido anualmente pelo IPCA. Se a receita ultrapassar esse limite em mais de 20% durante o ano, o enquadramento é antecipado para o próprio período.

Além da locação, o proprietário que vender mais de três imóveis mantidos em seu patrimônio há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ele nesse período, também pode ser enquadrado.

Casal: sem soma de receitas, cada cônjuge é analisado sozinho

A Lei Complementar 214/2025 não tratou diretamente de casais. A lacuna foi preenchida pelo Decreto 12.955/2026 (CBS) e pela Resolução CGIBS 6/2026 (IBS), que adotaram a mesma solução.

O §9º do artigo 251 de ambos os regulamentos determina que a fração ideal de um bem comum ou em condomínio será considerada um imóvel distinto. A receita da locação é atribuída a cada coproprietário na proporção de sua fração ideal.

Na prática, não se somam as locações do casal. Cada cônjuge conta os imóveis em que detém fração ideal e computa apenas a receita proporcional a ela. Um casal com cinco imóveis comuns e receita anual de R$ 400 mil, por exemplo, tem cada cônjuge auferindo R$ 200 mil — abaixo do limite. Com R$ 500 mil, cada um atinge R$ 250 mil e ambos se tornam contribuintes.

Essa interpretação vale para bens em comunhão universal e, com atenção redobrada, para a comunhão parcial. Nesse regime, imóveis adquiridos antes do casamento são particulares, mas os aluguéis são frutos que se comunicam. Para o IBS/CBS, porém, a receita do imóvel particular será atribuída integralmente ao cônjuge proprietário, conforme a fração ideal, e não ao casal.

CNPJ para cada cônjuge a partir de 2027

O artigo 105 dos regulamentos obriga a pessoa física contribuinte a se inscrever no CNPJ antes de iniciar suas atividades. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS anunciaram que essa obrigação, assim como a emissão de documentos fiscais, só valerá a partir de 1º de janeiro de 2027.

Como cada cônjuge é um contribuinte autônomo, enquadrados ambos, ambos devem se inscrever no CNPJ. Não há previsão de inscrição única para o casal. Quem não se inscrever estará sujeito a multa de dez UPF por tributo e ao regime especial de fiscalização.

A inscrição no CNPJ para IBS/CBS não transforma a pessoa física em pessoa jurídica para fins de Imposto de Renda. Os rendimentos de aluguel continuam sujeitos ao Carnê-Leão quando recebidos de pessoa física.

Documentação e contratos: o que revisar agora

Para que a divisão de receitas entre cônjuges seja respeitada pelo Fisco, contratos de locação, recibos, Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) e declarações de Imposto de Renda devem refletir a titularidade de ambos e a divisão das receitas.

Contratos com valor fechado, que misturam aluguel, IPTU e condomínio, dificultam a separação da base de cálculo. A lei exclui da base do IBS/CBS os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel (como IPTU) e as despesas de condomínio. A discriminação clara desses encargos no contrato e no boleto passa a ter efeito financeiro direto.

Operações entre partes relacionadas — conceito que alcança cônjuges e parentes — entram no cálculo dos limites pelo valor de mercado. Imóveis locados a preço reduzido para empresa da família, por exemplo, podem ter a receita reavaliada para fins de enquadramento.

Adicione o Fala Imobi como fonte preferida no Google · Mais sobre Reforma tributária