CBS de 11,3% em 2027: como o novo tributo chega ao aluguel

O TCU propôs a alíquota de referência do novo tributo federal. Na locação, a carga cai com a redução de 70% e o redutor social de R$ 600. O Senado tem até 22 de dezembro para fixar o número.

Por Kaio Henrique · Publicado em 30/10/2026 às 05:13 · 4 min de leitura

O Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou em 28/10/2026 uma proposta de alíquota de 11,3% para a CBS em 2027, segundo a Agência Senado. Se o Senado não votar até 22/12, esse número vale a partir de 1º/1/2027. Na locação, especialistas ouvidos pelo Secovi-SP em 27/10/2026 apontam redução de 70% e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial.

Alíquota de referência da CBS proposta para 2027: 11,3%; TCU, via Agência Senado, 28/10/2026
Prazo para o Senado fixar a alíquota por resolução: 22/12/2026; Agência Senado, 28/10/2026
Redução de alíquota prevista para locações: 70%; Condo Meeting do Secovi-SP, 27/10/2026
Redutor social por imóvel em locação residencial: R$ 600 por mês; Condo Meeting do Secovi-SP, 27/10/2026
Condições simultâneas para a pessoa física locadora virar contribuinte: R$ 240 mil por ano e mais de 3 imóveis; Condo Meeting do Secovi-SP, 27/10/2026
Estimativa atual da alíquota total somando CBS e IBS: Próxima de 28%; Condo Meeting do Secovi-SP, 27/10/2026

O que o TCU decidiu e por que 11,3%

O TCU aprovou na quarta-feira (28/10/2026) uma proposta de alíquota de 11,3% para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em 2027, informou a Agência Senado. A CBS é o tributo federal da reforma tributária que substitui o PIS/Pasep e a Cofins, as contribuições federais que hoje incidem sobre o consumo.

Pela reforma, cabe ao TCU calcular a alíquota de referência: o percentual necessário para preservar, no agregado, a arrecadação dos tributos substituídos. As regras do cálculo foram definidas pela Receita Federal.

O governo federal estima arrecadar R$ 636 bilhões com a CBS no próximo ano, segundo a Agência Senado. Em 2027, a cobrança começa em caráter de teste e substitui gradualmente o PIS/Pasep e a Cofins, em uma transição que vai até 2033.

Calendário: o que acontece até 1º de janeiro

A decisão do TCU segue para o Senado, que tem até 22 de dezembro para fixar a alíquota por resolução. Sem votação até lá, os 11,3% propostos pelo tribunal passam a valer em 1º/1/2027.

No meio do caminho, o Secovi Rio realiza em 26 de novembro o Locação Summit 2026, no Rio de Janeiro. Uma das apresentações, do advogado tributarista Leonardo Clark, trata dos impactos da reforma na locação.

Os especialistas do Condo Meeting do Secovi-SP, em 27/10, orientaram administradoras e síndicos a ajustar contratos e sistemas antes de janeiro.

Como os 11,3% chegam ao aluguel

A alíquota de referência é o ponto de partida, não a carga final da locação. Segundo os advogados que falaram no Secovi-SP, as locações têm redução de 70% na alíquota, e as locações residenciais contam ainda com um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.

O IBS, o Imposto sobre Bens e Serviços de estados e municípios, entra de forma gradual a partir de 2027. As estimativas atuais citadas no encontro apontam alíquota total próxima de 28%, com a redução de 70% para as locações.

Análise: a combinação de redução de 70% com o redutor social deixa a carga efetiva do aluguel residencial bem abaixo da alíquota cheia. O número exato depende do valor do aluguel e da resolução que o Senado aprovar.

Quem passa a recolher na locação

A pessoa física só vira contribuinte quando cumpre duas condições ao mesmo tempo: receita anual com locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados. Quem preenche só uma delas fica fora.

Um proprietário com três imóveis, mesmo com receita alta, não entra na regra. O mesmo vale para quem tem muitos imóveis e receita de até R$ 240 mil por ano.

"Levante os seus clientes, veja as locações que você administra e veja se os seus clientes potencialmente podem ser contribuintes", orientou o advogado Ricardo Lacaz no Condo Meeting do Secovi-SP.

CBS de 11,3% em 2027: calendário, efeito no aluguel e quem passa a recolher

Tributo por fora encolhe a base da taxa de administração

Com CBS e IBS cobrados por fora, o preço da locação deixa de embutir o tributo, explicou o advogado Rodrigo Dias no encontro do Secovi-SP. Em um exemplo hipotético dado por ele, um aluguel de R$ 5.000 em que R$ 200 correspondem ao tributo passa a ter preço de R$ 4.800.

Se o contrato da administradora prevê 10% sobre o preço da locação, a comissão passa a incidir sobre essa base menor. "Precisa ajustar contrato para isso", disse Dias.

Ele também defendeu que a administradora cobre pelo suporte fiscal ao proprietário, como emissão de documento fiscal, escolha de regime e cálculo do tributo. "Minha opinião: vocês podem cobrar por isso. Não é para fazer de graça", afirmou.

Condomínios e administração condominial

O condomínio edilício não é contribuinte como regra e pode optar pelo regime regular, segundo os palestrantes do Secovi-SP. Ele passa a ser contribuinte nas operações com terceiros quando as receitas que não vêm das cotas superam 20% do total.

Dias alertou para a classificação na NBS, a Nomenclatura Brasileira de Serviços, que alimenta a apuração assistida da CBS. Sem correção do enquadramento, a administração de condomínios não terá o redutor de 50% em 1º de janeiro; o Secovi-SP já enviou ofício pedindo o ajuste.

E na venda do imóvel

A decisão do TCU e as orientações apresentadas no Secovi-SP não detalham a carga da CBS na compra e venda de imóveis. Por isso, não há número divulgado para a venda que permita simular o imposto em 2027.

O que se sabe é o modelo: CBS e IBS seguem o sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), não cumulativo. O tributo pago em uma etapa gera crédito na seguinte, o que evita a cobrança de tributo sobre tributo.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende e administra: até 22/12, levante a carteira e identifique os proprietários pessoa física que cumprem as duas condições ao mesmo tempo (receita de locação acima de R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis). Entre as pessoas físicas, só eles passam a recolher. Revise já os contratos de administração cuja taxa incide sobre o 'preço da locação': com o tributo cobrado por fora, a base encolhe e a comissão cai junto. Avalie transformar o suporte fiscal ao proprietário em serviço cobrado. Na venda, evite prometer ao cliente qualquer percentual de CBS: não há número divulgado para a operação. Para quem investe: se você está perto dos limites, a regra das duas condições simultâneas define se a renda de aluguel passa a ser tributada pela CBS. Para quem será contribuinte, a conta parte dos 11,3% (ou do número que o Senado fixar), com redução de 70% e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial. Refaça a projeção de retorno líquido depois da resolução do Senado, antes de 1º/1/2027.

O que se fala no X

“CBS 11,3% X 9,25%- ILUSÃO D "OTICA" PIS/Cofins é calculado “P/Dentro” CBS, “P/Fora” Aplicando mesma base, 11,3% equivalem a cerca de 10,15% Além disso,CBS dá crédito amplo, sem a lista restritiva de insumos do PIS/Cofins + >>>>>”

— Jorgenson Lavor · @JORGENSON_LAVOR
“Com a reforma, a partir de 2027, passarão a pagar: IRPJ - 4,8%, CSLL - 2,88%, CBS - 11,3% (alíquota divulgada pelo TCU) e ISS de 2% a 5%. Médicos terão redução de 60% no CBS, cairá para 4,52%. Ficando entre 14,2% a 17,2%. +”

— Luiz H. Juliani · @RickJuliani
“Agora, se a empresa mantiver os R$100 (com o PIS/Cofins dentro) e só somar a CBS: 11,3% sobre R$82 = R$9,27, mais o ICMS por dentro, e o preço vai a ~R$111 (+6%). Se embutir também o IPI extinto e partir de R$105: ~R$117 (+11%). (4/5)”

— Rogério Thomé · @rogthome

Posts públicos no X; refletem a opinião de seus autores.

Perguntas frequentes

A CBS de 11,3% já está definida?

Não. O TCU aprovou a proposta em 28/10/2026 e o Senado tem até 22/12 para fixar a alíquota por resolução. Sem votação, os 11,3% valem a partir de 1º/1/2027.

O aluguel vai pagar 11,3% de CBS?

Não diretamente. Segundo especialistas do Secovi-SP, a locação tem redução de 70% na alíquota e, no residencial, redutor social de R$ 600 por mês por imóvel. Por isso, a carga efetiva fica abaixo da alíquota de referência.

Todo proprietário pessoa física vai pagar CBS sobre o aluguel?

Não. Só é contribuinte quem tem receita anual de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados, com as duas condições ao mesmo tempo.

Por que a administradora precisa mudar o contrato?

Com CBS e IBS cobrados por fora, o preço da locação deixa de embutir o tributo. Uma taxa calculada sobre esse preço passa a incidir sobre uma base menor, o que reduz a receita da administradora.

Quanto de CBS incide na venda de um imóvel em 2027?

A decisão do TCU e as orientações do Secovi-SP não trazem esse número. O que está definido é a alíquota de referência proposta, de 11,3%, e o modelo não cumulativo, em que o tributo pago em uma etapa gera crédito na seguinte.

Fontes

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