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Locador que errar a nota do aluguel com IBS e CBS em 2027 será multado? O que há de concreto até agora

O ministro da Fazenda prometeu não punir quem age de boa-fé, e a Folha aponta flexibilização da adaptação por alguns meses. Nenhuma das duas sinalizações está em ato oficial, e a LC 214/2025 já define quem emite a nota e quando.

Por Kaio Henrique · Publicado em · 5 min de leitura

Não há garantia formal de que o erro na nota será perdoado. Em 21/10/2026, o ministro Dario Durigan disse que o contribuinte de boa-fé não será punido. A Folha aponta flexibilização das regras de adaptação por alguns meses como cenário provável. Pela LC 214/2025, porém, o locador do regime regular emite nota com IBS e CBS desde 1/12/2026 e paga a CBS a partir de janeiro de 2027.

Início da emissão de nota fiscal de cada aluguel, com destaque de IBS e CBS, pelo locador do regime regular
1/12/2026
LC 214/2025, conforme análise publicada no Conjur, 21/10/2026
PIS e Cofins se extinguem e a CBS passa a ser efetivamente cobrada
Janeiro de 2027
LC 214/2025, conforme análise publicada no Conjur, 21/10/2026
Receita anual de locação acima da qual a pessoa física com mais de três imóveis vira contribuinte (limite corrigido mensalmente pelo IPCA)
R$ 240 mil
LC 214/2025, art. 251; Decreto 12.955/2026, art. 382, 21/10/2026
Redução das alíquotas de IBS e CBS na locação de imóveis
70%
LC 214/2025, art. 261, parágrafo único, 21/10/2026
Redutor mensal por imóvel na base de cálculo da locação residencial
R$ 600
LC 214/2025, art. 260, 21/10/2026
Alíquota opcional sobre a receita bruta para contratos por prazo determinado firmados até 16/1/2025
3,65%
LC 214/2025, art. 487, 21/10/2026

O que Durigan prometeu na reunião com contadores

O ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou que o contribuinte de boa-fé não será penalizado durante a adaptação à reforma tributária. A fala ocorreu em 21/10/2026, em reunião com o Conselho Federal de Contabilidade (CFC), segundo a Folha de S.Paulo.

"O contribuinte que estiver ali seguindo, estiver com seu contador, tentando abrir os dados, cumprir as normas, e está de boa-fé não vai ser punido", disse Durigan, de acordo com a Folha. O ministro disse ainda que o Fisco deve atuar para orientar e que eventuais novos ajustes também virão acompanhados de orientação.

O secretário especial da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, participou do encontro. A fala, porém, não define o que é boa-fé, quais erros estariam cobertos nem por quanto tempo valeria a tolerância.

O cenário de flexibilização ainda é projeção

O blog Que Imposto É Esse, da Folha, descreve o cenário que se desenha para 2027, independentemente do resultado da eleição de 25 de outubro. Ele inclui a implementação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em 1º de janeiro, a flexibilização das regras de adaptação por alguns meses e o adiamento do Imposto Seletivo.

O texto trata a flexibilização como cenário, não como medida editada. Não informa quais regras seriam flexibilizadas nem por quantos meses.

Análise: até que um ato oficial seja publicado, a fala do ministro e a projeção da Folha são sinalizações. Elas não alteram a obrigação que a lei complementar já impõe ao locador.

O que a LC 214/2025 já fixa para o locador

A Lei Complementar (LC) 214/2025 coloca a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis no regime específico de bens imóveis (arts. 251 e 252, III). O contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da CBS é o locador (art. 263, III), segundo análise publicada no Conjur em 21/10/2026.

Desde 1º de dezembro de 2026, o locador do regime regular emite nota fiscal de cada aluguel recebido, com destaque de IBS e CBS. Em janeiro de 2027, PIS e Cofins deixam de existir e a CBS passa a ser cobrada de fato.

O fato gerador ocorre no pagamento do aluguel (art. 254, III), e os tributos são cobrados por fora, somados ao valor na nota. O vencimento da CBS é o último dia útil do mês seguinte, pelo Decreto 12.955/2026 (art. 45), segundo o Conjur.

Quem entra no regime regular e precisa se preocupar com a nota

Pessoa jurídica que não optou pelo Simples Nacional ou pelo MEI fica no regime regular do IBS e da CBS, pelo art. 41, § 1º, da LC 214/2025. Para a imobiliária patrimonial ou a holding que aluga imóveis fora do Simples, a dúvida sobre multa é concreta.

A pessoa física só vira contribuinte se cumprir duas condições ao mesmo tempo. A receita de locação deve superar R$ 240 mil no ano anterior, ou esse limite acrescido de 20% no próprio ano, e envolver mais de três imóveis distintos (art. 251 da LC 214/2025 e art. 382 do Decreto 12.955/2026, segundo o Conjur).

O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA. Abaixo desse patamar, o aluguel segue tributado apenas pelo Imposto de Renda, e a questão da nota com IBS e CBS não se aplica.

Nota do aluguel: o que é lei e o que é sinalização

No contrato não residencial, a escolha da alíquota de 3,65% se faz na nota

O art. 487 da LC 214/2025 permite recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta nos contratos por prazo determinado firmados até 16/1/2025. Na locação não residencial, a opção vale pelo prazo original. Na residencial, vale até o fim desse prazo ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.

Pelo Decreto 12.955/2026 (art. 463), no contrato não residencial a opção se manifesta na emissão do primeiro documento fiscal com a tributação de 3,65% e vale para todo o contrato. O decreto declarou a opção irretratável, palavra que não consta da lei, segundo o Conjur.

Quem opta não apropria créditos, perde o redutor social e trata o pagamento como definitivo (art. 487, §§ 4º, 5º e 7º). Análise: a primeira nota emitida pode fixar o regime do contrato inteiro, um erro que nenhuma promessa de tolerância garante desfazer.

Onde a nota tende a dar problema

A lei não diz quem arca com os novos tributos nos contratos em curso, aponta a análise do Conjur. Um aluguel fixado sem menção a tributos pode ser lido como líquido pelo locador e como bruto pelo locatário.

Quando as partes reduzem o aluguel para absorver o tributo, o valor da nota deixa de coincidir com o contratado. Segundo os autores, essa divergência pode ser questionada pela fiscalização, e a recomendação é aditar o contrato.

Em simulação citada no Conjur, Emanoel Marcos Lima e Paulo Henrique Pêgas estimaram carga de 2,7% na locação do regime regular em 2027 e 2028. O cálculo usa alíquotas de referência estimadas de 9% para a CBS e 17,5% para o IBS, que em 2027 ainda é de 0,1%. É um estudo específico, não um número oficial.

Se houver autuação, há vias fora do Judiciário

O Código de Defesa do Contribuinte (LC 225/2026) e a LC 236/2026 criaram um sistema que obriga as administrações tributárias a oferecer transação, mediação e arbitragem, segundo coluna publicada no Jota.

O mesmo texto registra que o contencioso da reforma já começou: em agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) afastou dispositivos da LC 214/2025 em duas ações diretas de inconstitucionalidade. Análise: essas vias não eliminam a multa, mas ampliam as saídas para quem for autuado.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende e administra locação: antes do aluguel de dezembro, confirme com o proprietário se ele é contribuinte (pessoa jurídica fora do Simples, ou pessoa física acima de R$ 240 mil de receita de locação e com mais de três imóveis). Se for, a nota com IBS e CBS já é obrigação legal desde 1/12/2026, e a promessa do ministro não substitui o cumprimento. Leve ao cliente a necessidade de aditar o contrato para definir se o tributo é somado ao aluguel ou absorvido, evitando divergência entre nota e contrato. Para quem investe: a escolha entre regime regular e a alíquota de 3,65% pode ficar travada na primeira nota emitida no contrato não residencial, e o decreto a trata como irretratável. Faça a conta com o contador antes de emitir, considerando o prazo do contrato e se o inquilino aproveita crédito. Trate a flexibilização como possibilidade até sair ato oficial, sem contar com ela no planejamento.

Perguntas frequentes

Se eu errar a nota com IBS e CBS no começo de 2027, vou ser multado?

Não há, nas fontes disponíveis, ato oficial que dispense multa. O ministro Dario Durigan disse em 21/10/2026 que o contribuinte de boa-fé não será punido, e a Folha aponta flexibilização das regras de adaptação por alguns meses como cenário provável. Nenhuma das duas sinalizações foi formalizada, e a obrigação de emitir a nota segue na LC 214/2025.

Sou pessoa física e alugo imóveis. Preciso emitir nota com IBS e CBS?

Só se a receita de locação superar R$ 240 mil no ano anterior, ou esse limite acrescido de 20% no próprio ano, e envolver mais de três imóveis distintos. O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA. Abaixo disso, o aluguel segue tributado apenas pelo Imposto de Renda.

Desde quando o locador emite a nota e quando paga a CBS?

O locador do regime regular emite nota com destaque de IBS e CBS desde 1º de dezembro de 2026. A CBS passa a ser efetivamente cobrada em janeiro de 2027, quando PIS e Cofins são extintos.

A alíquota de 3,65% pode ser trocada depois?

O Decreto 12.955/2026 declara a opção irretratável e diz que, no contrato não residencial, ela se manifesta na emissão do primeiro documento fiscal com essa tributação. A LC 214/2025 não traz a palavra irretratável, segundo análise publicada no Conjur.

O IBS e a CBS vêm embutidos no aluguel?

Não. Os tributos são cobrados por fora e somados ao aluguel na nota. A lei não define quem arca com eles nos contratos em curso, por isso o aditivo contratual é recomendado.

Fontes

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