CBS no mercado imobiliário: a cobrança vai ser adiada para 2028 e a alíquota de 11,3% pode cair?

O Senado recebe em 10/11 o cálculo do TCU e tem até 15/12 para fixar o percentual. Uma PEC na Câmara propõe estender o teste por 2027, mas precisa de 3/5 dos votos em dois turnos nas duas Casas a menos de dois meses da virada do ano.

Por Kaio Henrique · Publicado em 05/11/2026 às 05:13 · 4 min de leitura

Nada mudou ainda. O TCU calculou em 28/10/2026 a alíquota de referência da CBS para 2027 em 11,3%, acima da estimativa anterior de 9,21%, e o relator no Senado, Eduardo Braga, questiona o cálculo. A PEC da deputada Any Ortiz adia a cobrança integral para 2028, mas esbarra no quórum e no prazo. Até que haja promulgação, valem as regras atuais.

Alíquota de referência da CBS para 2027 calculada pelo TCU

11,3%

Agência Senado, 28/10/2026

Estimativa considerada anteriormente para a CBS

9,21%

Agência Senado, 03/11/2026

Faixa com que o relator Eduardo Braga trabalhava

8% a 9%

Agência CBIC, 03/11/2026

Alíquotas-teste de CBS e IBS mantidas em 2027 pela PEC de Any Ortiz

0,9% e 0,1%

Imobi Report, 04/11/2026

Prazo do Senado para fixar a alíquota da CBS por resolução

15/12

Agência Senado, 03/11/2026

Votos mínimos de deputados e senadores (3/5) para aprovar a PEC

308 e 49

Imobi Report, com base no advogado Arthur Thomazi, 04/11/2026

TCU fixou 11,3% e surpreendeu o Senado

O Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou em 28 de outubro a alíquota de referência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para 2027: 11,3%. A CBS é o tributo federal criado pela reforma tributária do consumo. Segundo a Agência Senado, o percentual ficou acima da estimativa de 9,21% considerada antes.

O senador Eduardo Braga (MDB-AM) foi indicado pelo presidente da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), Renan Calheiros (MDB-AL), para relatar o projeto de resolução que vai fixar a alíquota. "Todos nós fomos pegos de surpresa com uma alíquota de 11,3% na CBS", disse Braga na CAE em 3 de novembro, segundo a Agência Senado.

De acordo com a Agência CBIC, Braga declarou à imprensa que não está convencido de que os 11,3% estejam corretos e que trabalhava com uma expectativa entre 8% e 9%. O peso da fala vem do histórico: ele relatou no Senado a Emenda Constitucional 132/2023 e sua regulamentação, as Leis Complementares 214/2025 e 227/2026.

O calendário até 15 de dezembro

O TCU deve enviar o estudo à Presidência do Senado na terça-feira, 10 de novembro, segundo informação da Secretaria-Geral da Mesa repassada por Braga. O documento segue depois para a CAE, que prepara o Projeto de Resolução do Senado (PRS) com a alíquota.

No mesmo dia 10, a CAE faz audiência pública sobre o cálculo e seus impactos, aprovada por unanimidade a pedido do senador Izalci Lucas (PL-DF). Devem participar representantes do TCU, da Receita Federal, do Ministério da Fazenda, de secretarias estaduais de Fazenda e de entidades dos setores produtivos.

O Senado tem até 15 de dezembro para aprovar a resolução. Se não aprovar no prazo, prevalece o percentual calculado pelo TCU, segundo a Agência Senado.

A soma com o IBS ainda é incógnita

O senador Esperidião Amin (PP-SC) alertou na CAE que a soma da CBS com o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência de estados e municípios, pode superar 30%. Braga concordou com a preocupação, mas defendeu concentrar o debate na CBS, porque a alíquota de referência do IBS ainda não foi definida.

Izalci também pediu ao Ministério da Fazenda os dados usados no cálculo e apresentou ofício à Mesa sobre o rito da resolução. Ele disse ter elaborado um projeto de lei complementar para prever verificações anuais da alíquota.

O que a PEC de Any Ortiz propõe

A deputada federal Any Ortiz (PP-RS) apresentou uma Proposta de Emenda à Constituição (PEC) que estende a fase de testes da reforma por 2027. Nesse período, ficariam mantidas as alíquotas-teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, segundo o Imobi Report.

A cobrança definitiva e integral da CBS e do Imposto Seletivo, prevista para 2027, passaria para 2028. Segundo a Conjur, o texto altera a EC 132/2023 e afirma que não muda a estrutura, os princípios ou os objetivos da reforma, apenas o cronograma.

A proposta se soma à pressão do setor. Segundo o Imobi Report, CBIC, ABRAINC e AELO levaram 53 pontos técnicos à Receita Federal e ao Comitê Gestor, e um manifesto de 14 entidades jurídicas e econômicas pediu que a CBS começasse em 2028. A Conjur registra ainda carta aberta de mais de 20 entidades da advocacia, de 31 de outubro, com "profunda preocupação" com os prazos.

Por que o adiamento é difícil

Para virar regra, a PEC precisa de três quintos dos votos: no mínimo 308 deputados e 49 senadores, em dois turnos em cada Casa, e depois promulgação pelas Mesas. A conta é do advogado Arthur Thomazi, ouvido pelo Imobi Report.

O obstáculo central é o tempo: restam menos de dois meses para 2027. Segundo o advogado Anderson Trautman Cardoso, do Souto Correa Advogados, ouvido pela Conjur, a proposta ainda precisa do apoio de 171 deputados apenas para tramitar.

Há também crítica de mérito. Artigo publicado no JOTA sustenta que adiar dá alívio operacional, mas não corrige problemas do desenho da reforma, como o excesso de regimes diferenciados, que pressiona as alíquotas, e as dificuldades de recuperação de créditos.

O que fica de pé enquanto nada é promulgado

Segundo Thomazi, enquanto não houver emenda constitucional promulgada, os marcos legais vigentes continuam plenamente eficazes. Isso exige que imobiliárias e construtoras mantenham a revisão das minutas de contrato, a parametrização dos sistemas contábeis e a reorganização do planejamento fiscal para 2027.

Análise Fala Imobi: há duas variáveis abertas e com prazos diferentes. A alíquota da CBS tem data para ser definida, 15 de dezembro, e pode ficar abaixo dos 11,3% se o Senado aprovar uma resolução diferente. Já o adiamento depende de um rito longo que as fontes consultadas consideram improvável de concluir antes de 1º de janeiro.

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