Imobiliária precisa atualizar o sistema de nota fiscal para IBS e CBS? O que o ato conjunto de 2026 aprovou para a NF-e de imóveis

Receita Federal e Comitê Gestor do IBS aprovaram a documentação técnica da NF-e de Alienação de Bens Imóveis. As fontes não trazem data-limite única: cada documento segue cronograma próprio.

Por Kaio Henrique · Publicado em 04/11/2026 às 05:21 · 3 min de leitura

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram no Diário Oficial da União, na quinta-feira (29), ato conjunto que aprova as especificações dos documentos fiscais com IBS e CBS. Entre eles está a NF-e de Alienação de Bens Imóveis, com a Nota Técnica 2026.001, segundo a CBIC (3/11/2026). As fontes não fixam um prazo único: a implementação segue o cronograma de cada documento.

Nota Técnica com ajustes de leiaute e regras de validação da NF-e de Alienação de Bens Imóveis: 2026.001, versão 1.00; Ato conjunto RFB/CGIBS, via Agência CBIC, 03/11/2026
Informe Técnico incluído na documentação da NF-e de Alienação de Bens Imóveis: 2026.003, versão 1.00; Ato conjunto RFB/CGIBS, via Agência CBIC, 03/11/2026
Versão da Tabela de Códigos da NF-e de Alienação de Bens Imóveis: 1.01; Ato conjunto RFB/CGIBS, via Agência CBIC, 03/11/2026
Versão do Informe Técnico 2025.002 e da tabela cClassTrib do IBS e da CBS: 1.71; Ato conjunto RFB/CGIBS, via Agência CBIC, 03/11/2026
Webinar do Secovi-SP sobre Reforma Tributária e emissão de notas fiscais em condomínios: 18 de novembro, das 9h às 10h30; Secovi-SP, 30/10/2026

O que a Receita e o Comitê Gestor aprovaram

A Receita Federal do Brasil (RFB) e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) aprovaram as especificações técnicas dos documentos fiscais eletrônicos que passam a contemplar a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). O ato conjunto foi publicado no Diário Oficial da União (DOU) na quinta-feira (29), segundo a Agência CBIC, em nota de 3 de novembro de 2026.

A medida é uma etapa da implementação da Reforma Tributária do Consumo. Ela define a documentação técnica que valerá para cada nota abrangida.

Os documentos da NF-e de imóveis para conferir com o fornecedor

Para o setor imobiliário, o ponto central é a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), usada em operações de alienação de imóveis. O ato aprovou ajustes no leiaute e nas regras de validação desse documento.

A lista para levar ao fornecedor do sistema de emissão é esta: Nota Técnica 2026.001, versão 1.00; Informe Técnico 2026.003, versão 1.00; Tabela de Códigos, versão 1.01; Informe Técnico 2025.002, versão 1.71; e Tabela de Código de Classificação Tributária do IBS e da CBS (cClassTrib), versão 1.71.

A pergunta objetiva ao fornecedor é se cada uma dessas versões já está incorporada ao sistema. Se a resposta for não, peça a previsão de atualização por escrito.

NF-e de imóveis: versões aprovadas pelo ato conjunto para conferir no sistema

Não há data-limite única nas fontes

A nota da CBIC não traz prazo para a adoção das novas especificações. O texto informa que os arquivos ficarão disponíveis nos portais oficiais indicados no ato e que a implementação deve respeitar os cronogramas e as regras de validação específicos de cada documento.

Na prática, a resposta sobre prazo não está nas fontes desta matéria. Ela precisa ser checada no portal oficial de cada documento, com o contador e com o fornecedor do sistema.

O ato vai além do imóvel

A aprovação inclui a Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), modelo 55, e a Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e), modelo 65. As atualizações tratam de regras ligadas ao Simples Nacional, à vinculação com transações de pagamento, à emissão por contribuintes exclusivos do IBS e da CBS e ao valor líquido do produto.

Também entram a Nota Fiscal de Água e Saneamento Eletrônica (NFAg), modelo 75, com a Nota Técnica 2026.004, versão 1.01, e documentos de transporte, comunicação, energia elétrica e gás: CT-e, CT-e OS, NFCom, BP-e, NF3e e NFGas.

Condomínios: webinar do Secovi-SP trata da emissão de notas

As Regionais do Secovi-SP em Bauru e em Campinas promovem em 18 de novembro, das 9h às 10h30, um webinar on-line sobre Reforma Tributária na gestão condominial. A pauta inclui contratos de prestação de serviços, reflexos possíveis na taxa de condomínio e procedimentos para a emissão correta de notas fiscais pelos condomínios.

As palestrantes são Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, e Ivana Lopes Miranda, presidente da Acevale. A mediação é de Adilson Elias Sartorello, diretor do Secovi-SP em Bauru.

Levantamento da Tunad: buscas por "nota fiscal" sobem 27% e por "reforma tributária" caem 31,5%

Segundo o Valor Econômico, o Radar Tunad da Média Empresa, que acompanha buscas no Google por 51 temas, registrou alta de 27% nas pesquisas por "nota fiscal" entre 1º de julho e 30 de setembro de 2026. No mesmo período, as buscas por "reforma tributária" caíram 31,5%.

Ricardo Monteiro, COO da Tunad, avalia que o desafio da reforma "começa a ser operacional". O dado é de um único levantamento e mede interesse de busca, não adequação efetiva das empresas.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: a imobiliária deve enviar hoje ao fornecedor do sistema a lista do ato (Nota Técnica 2026.001 v1.00, Informe Técnico 2026.003 v1.00, Tabela de Códigos v1.01, Informe Técnico 2025.002 v1.71 e cClassTrib v1.71) e pedir confirmação por escrito de quais versões já estão no sistema. Como as fontes não trazem prazo único, o calendário deve ser conferido no portal oficial de cada documento. Quem administra condomínios tem no webinar do Secovi-SP de 18 de novembro uma agenda específica sobre emissão de notas e taxa condominial. Para quem investe: em análise, quem compra e vende imóveis com frequência deve perguntar ao contador como a NF-e de Alienação de Bens Imóveis será emitida nas próximas operações, já que o documento teve leiaute e regras de validação alterados.

Perguntas frequentes

Existe data-limite para a imobiliária mudar o sistema de nota fiscal?

As fontes não trazem data-limite. O ato conjunto informa que a implementação segue os cronogramas e as regras de validação de cada documento, a serem conferidos nos portais oficiais indicados no ato.

Quais documentos técnicos valem para a NF-e de Alienação de Bens Imóveis?

Nota Técnica 2026.001 (versão 1.00), Informe Técnico 2026.003 (versão 1.00), Tabela de Códigos (versão 1.01), Informe Técnico 2025.002 (versão 1.71) e tabela cClassTrib do IBS e da CBS (versão 1.71).

Onde encontro os arquivos técnicos?

Segundo a CBIC, nos portais oficiais indicados no ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

O que muda para condomínios?

As fontes não detalham regras específicas. O webinar do Secovi-SP de 18 de novembro, das 9h às 10h30, trata da emissão de notas fiscais pelos condomínios, de contratos de serviços e da taxa condominial.

Fontes

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