Reforma tributária: o que a imobiliária precisa resolver até janeiro de 2027 para não errar na CBS e no IBS?

A Receita confirmou a CBS no lugar de PIS e Cofins em janeiro, prometeu não punir erros de boa-fé e abriu o calendário de testes. As regras da proteção ainda não estão escritas, e o IBS depende do Comitê Gestor.

Por Kaio Henrique · Publicado em 12/11/2026 às 05:19 · 5 min de leitura

A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começa a ser cobrada em janeiro de 2027, no lugar de PIS e Cofins, segundo a cobertura da coletiva da Receita Federal de 11/11/2026. O programa de conformidade de 2027 promete não punir erros de boa-fé, mas os parâmetros ainda serão formalizados. Imobiliárias têm novembro e dezembro para testar sistemas e cobrar fornecedores.

Início da vigência integral do novo modelo e da cobrança efetiva da CBS, em substituição a PIS e Cofins: Janeiro de 2027; Ministério da Fazenda / Receita Federal; InfoMoney, 11/11/2026
Abertura do ambiente piloto para todos os contribuintes: Novembro de 2026; Ministério da Fazenda / Receita Federal, 11/11/2026
Prazo para divulgação das normas complementares, em atos conjuntos da Receita Federal e do CGIBS: Início de dezembro de 2026; Ministério da Fazenda / Receita Federal, 11/11/2026
Nova data de exigência de documentos em situações específicas, entre elas a alienação de imóveis: 1º de março de 2027; Ministério da Fazenda / Receita Federal; InfoMoney, 11/11/2026
Atualização do ambiente de Produção Beta da Declaração de Regimes Específicos (DeRE): 11/11/2026, 7h; Receita Federal e Comitê Gestor do IBS, 10/11/2026

O que a Receita confirmou na coletiva de 11 de novembro

A Receita Federal apresentou em Brasília, na quarta-feira (11/11/2026), os próximos passos da reforma tributária do consumo. Participaram o secretário especial Robinson Barreirinhas, a secretária especial adjunta Adriana Rego e representantes do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), da Fenacon e do Sebrae Nacional.

O cronograma foi mantido. A vigência integral do novo modelo começa em janeiro de 2027, segundo o comunicado do Ministério da Fazenda, e a cobrança efetiva da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começa no mesmo mês, substituindo PIS e Cofins, conforme a cobertura do InfoMoney.

A Receita e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) já haviam aprovado o Programa Nacional de Conformidade Tributária (PNCT) aplicável a 2026. A novidade da coletiva foi o programa de conformidade para 2027.

Boa-fé protege, mas a regra ainda não está escrita

Pelo comunicado oficial, o programa de 2027 oferece assistência na produção da documentação fiscal, inclusive correção preventiva, sem punição por erros durante a transição. Segundo Barreirinhas, quem agir de boa-fé, sem omitir dados e seguindo as melhores práticas contábeis, não será punido em caso de dúvidas fundamentadas.

Na coletiva, o secretário associou a boa-fé à transparência das informações, à ausência de dissimulação e à existência de dúvidas relevantes, segundo o InfoMoney. Os parâmetros do programa para 2027, porém, ainda serão formalizados.

O advogado Marcos Maia, do Maneira Advogados, lembrou ao InfoMoney que o PNCT já está na legislação, mas isso não equivale a uma autorização genérica para afastar multas. Falta definir quais erros estarão protegidos, em que períodos e sob quais condições poderão ser corrigidos sem sanção.

No IBS, a proteção depende do Comitê Gestor

O compromisso anunciado é da Receita Federal. A extensão da proteção ao IBS, tributo de estados e municípios, ainda depende de entendimento com o Comitê Gestor, segundo o InfoMoney.

O advogado Cassiano Bernini, do Gaia Silva Gaede Advogados, cobra alinhamento com estados e municípios para evitar tratamentos distintos na CBS e no IBS. Para a imobiliária, isso significa que um mesmo erro pode ter desfechos diferentes nos dois tributos até que o CGIBS se pronuncie.

O calendário até março de 2027

A Receita listou as próximas entregas: publicação do regulamento revisado da reforma (Regulamento 2.0) ainda na semana da coletiva, abertura do ambiente piloto a todos os contribuintes em novembro e apresentação do leiaute do módulo digital de ajuste da apuração assistida também em novembro.

Até o início de dezembro saem as normas complementares, em atos conjuntos da Receita e do CGIBS. Em dezembro, chega o protótipo do módulo de ajuste da apuração assistida.

Na véspera da coletiva, a Receita e o Comitê Gestor informaram a atualização do ambiente de Produção Beta da Declaração de Regimes Específicos (DeRE) em 11/11/2026, às 7h, sem interrupção do serviço. O governo também anunciou uma proposta de lei complementar para a transição ao modelo de crédito vinculado ao pagamento e ao split payment.

O calendário da reforma tributária até março de 2027

Venda de imóvel ganhou prazo, a reforma não

A exigência de documentos em situações específicas foi adiada para 1º de março de 2027. Segundo o InfoMoney, o adiamento alcança documentos do Simples Nacional (exceto prestação de serviços), plataformas digitais, alienação de imóveis e determinados transportes.

O adiamento não é postergação da reforma. Os documentos atuais continuam sendo emitidos, com os ajustes necessários na apuração assistida.

Bernini avalia que o prazo extra beneficia o emissor, mas pode exigir ajustes na apuração assistida para que os clientes aproveitem os créditos. O custo operacional continua.

O crédito da imobiliária depende da nota do fornecedor

No modelo de crédito vinculado ao pagamento, a apropriação do crédito depende, em regra, da extinção do débito da operação anterior e de documentação fiscal idônea, segundo o InfoMoney. Ou seja: se o fornecedor erra na nota ou não recolhe, o crédito do comprador fica em risco.

"O risco atravessa a cadeia. Uma empresa preparada pode enfrentar dificuldades provocadas por terceiros", disse ao InfoMoney o advogado Raphael Okano Oliveira, do CTM Advogados.

Para reduzir o problema, a Receita aposta no Recolhimento pelo Adquirente (RAD), opcional: o comprador recolhe o tributo da operação e desconta o valor do pagamento ao fornecedor. O mecanismo exige adaptar os procedimentos de pagamento, e o próprio Barreirinhas reconheceu que a divulgação do instrumento foi insuficiente.

Crédito estimado em 2027 pode exigir acerto no caixa

O governo pretende enviar ao Congresso uma proposta para permitir, durante 2027, o uso de créditos estimados no recolhimento do mês seguinte, com ajuste definitivo no segundo mês. Nas operações de janeiro, haveria recolhimento em fevereiro e conciliação em março, segundo o InfoMoney.

Se o crédito estimado não se confirmar, ele será cancelado e a diferença terá de ser acertada. Na análise do Fala Imobi, quem usar o mecanismo deve reservar caixa para esse ajuste.

O que segue em aberto

O advogado Salvador Cândido Brandão Júnior afirmou ao InfoMoney que, a menos de dois meses da virada, as empresas ainda não sabem qual será a alíquota da CBS. Ele considera defensável um ano adicional de testes, desde que acompanhado de regras claras de autorregularização.

Já Carlos Eduardo Navarro, do mesmo escritório, lembra que alterar o cronograma geral exigiria emenda à Constituição. Exigências operacionais específicas, como as adiadas para março, podem ser postergadas administrativamente.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: a imobiliária precisa entrar no ambiente piloto ainda em novembro, com o contador, e testar a emissão e a apuração antes de dezembro, quando sai o protótipo do módulo de ajuste. Faça hoje uma lista dos fornecedores que geram crédito (sistemas, portais, serviços contábeis e de marketing) e pergunte a cada um se já testou a emissão no novo modelo; quem não responder é risco de crédito perdido. Na venda de imóveis, explique ao cliente que o adiamento para 1º de março vale para documentos, não para a reforma, e que as notas atuais seguem sendo emitidas. Guarde registro escrito das dúvidas e das consultas feitas ao fisco: é a forma de demonstrar boa-fé quando os critérios forem formalizados. Para quem investe: o locador pessoa jurídica deve tratar a proteção anunciada como restrita à CBS até que o Comitê Gestor se manifeste sobre o IBS. Se a proposta de créditos estimados for aprovada, reserve caixa para a conciliação do segundo mês, porque crédito não confirmado será cancelado. Acompanhe três publicações antes de janeiro: o Regulamento 2.0, as normas complementares conjuntas da Receita e do CGIBS e o texto que formaliza os parâmetros de boa-fé do programa de 2027.

Perguntas frequentes

A CBS começa mesmo em janeiro de 2027?

Sim. A cobrança efetiva da CBS, no lugar de PIS e Cofins, foi mantida para janeiro de 2027, segundo a coletiva da Receita de 11/11/2026. Alterar o cronograma geral exigiria emenda constitucional, segundo o tributarista Carlos Eduardo Navarro, ouvido pelo InfoMoney.

A Receita vai perdoar qualquer erro em 2027?

Não. A promessa é não punir quem agir de boa-fé, sem omitir dados e seguindo as melhores práticas contábeis, em caso de dúvidas fundamentadas. Os parâmetros do programa de 2027 ainda serão formalizados.

A proteção vale para o IBS?

Ainda não há confirmação. A extensão ao IBS depende de entendimento com o Comitê Gestor do IBS, segundo o InfoMoney.

O que mudou para a venda de imóveis?

A exigência de documentos para alienação de imóveis, entre outras situações específicas, passou para 1º de março de 2027. Os documentos atuais continuam sendo emitidos, com ajustes na apuração assistida.

Por que o fornecedor pode afetar o crédito da imobiliária?

No crédito vinculado ao pagamento, a apropriação depende, em regra, da extinção do débito da operação anterior e de documento fiscal idôneo. Falha do fornecedor na emissão ou no recolhimento pode comprometer o crédito de quem comprou.

Fontes

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