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A CBS começa mesmo em janeiro de 2027 no aluguel e na venda de imóveis? O que está definido e o que falta em novembro de 2026

Senado recebeu o acórdão do TCU que recomenda CBS de 11,3%, e deputados descartam adiamento após reunião com o ministro Dario Durigan. A alíquota final e as regras operacionais ainda não estão fechadas.

Por Kaio Henrique · Publicado em · 5 min de leitura

Sim, o início segue mantido para 1º de janeiro de 2027. Em 10/11/2026, o TCU entregou ao Senado o acórdão que recomenda alíquota de 11,3% para a CBS, e deputados disseram, após reunião com o ministro da Fazenda, que não se discute adiamento. O Senado fixa a alíquota até 15 de dezembro, e as fontes não trazem a alíquota específica para aluguel e venda de imóveis.

Alíquota da CBS recomendada pelo TCU no acórdão entregue ao Senado
11,3%
Agência Senado, 10/11/2026
Alíquota média efetiva da CBS estimada pela Fazenda após as reduções previstas na reforma
8,5%
Ministério da Fazenda, segundo o Valor Econômico, 10/11/2026
Prazo para o Senado definir a alíquota da CBS
15/12/2026
Agência Senado, 10/11/2026
Início da implementação do novo sistema, mantido por governo e Congresso
1º/01/2027
Valor Econômico, 10/11/2026
Limite legal para a soma das alíquotas de referência, segundo o deputado Joaquim Passarinho
26,5%
Valor Econômico, 10/11/2026

Dois fatos novos respondem ao pedido de adiamento

Tributaristas vinham defendendo adiar para 2028 o período de testes do novo regime. Entre eles está Daniel Loria, ex-diretor da Secretaria Extraordinária da Reforma Tributária da Fazenda, que em entrevista ao Broadcast apontou interferência do ano eleitoral no cronograma de entregas do governo e problemas operacionais ainda pendentes.

Na terça-feira (10/11/2026), dois movimentos foram na direção contrária. O presidente do Tribunal de Contas da União (TCU), Vital do Rêgo, entregou ao presidente do Senado, Davi Alcolumbre, o acórdão que recomenda alíquota de 11,3% para a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).

No mesmo dia, deputados que se reuniram com o ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmaram que não há discussão sobre adiamento. Segundo o Valor Econômico, governo e Congresso trabalham para iniciar a implementação em 1º de janeiro de 2027.

O que os deputados disseram após a reunião com Durigan

Participaram do encontro Augusto Coutinho (Republicanos-PE), Cláudio Cajado (PP-BA), Hildo Rocha (MDB-MA), Joaquim Passarinho (PL-PA) e Luiz Gastão (PSD-CE). Coutinho disse que o adiamento não está em discussão nem no ministério nem entre os parlamentares, e relatou que o presidente da Câmara, Hugo Motta, também descartou a hipótese.

Cajado afirmou que 2027 será um ano de ajustes na implementação. Segundo ele, Durigan mencionou o compromisso de Alcolumbre com a votação da resolução que trata da alíquota da CBS.

Os deputados também levaram ao ministro a preocupação com empresas que podem deixar o Simples Nacional por causa do novo sistema. Segundo Passarinho, a equipe técnica da Fazenda vai estudar uma forma de simplificar o pagamento para quem precisar sair do regime.

O que já está definido

A CBS substitui os tributos federais PIS e Cofins a partir de 2027. A reforma foi instituída pela Emenda Constitucional 132, de 2023, e regulamentada pela Lei Complementar 214, de 2025.

O TCU calculou a alíquota de referência em 11,3%, em parceria com a Receita Federal, ao longo de oito meses de discussões. Vital do Rêgo afirmou que o tribunal cumpriu a determinação prevista na Lei Complementar 214.

Pelo cronograma apresentado no Secovi-SP, ICMS e ISS desaparecem de forma gradual de 2029 a 2032, substituídos pelo IBS. CBS e IBS formam o IVA (Imposto sobre o Valor Adicionado) brasileiro, e o novo modelo vale de forma geral a partir de 2033.

O que ainda depende do Senado

O Senado fixa a alíquota da CBS até 15 de dezembro e pode manter os 11,3% ou alterar o valor. Segundo Vital do Rêgo, TCU e Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) vão formar um assessoramento técnico para os senadores.

Passarinho, presidente da Frente Parlamentar do Empreendedorismo, disse que o Senado apresentará estudos próprios, que poderão ou não confirmar a alíquota do TCU. Ele descartou reduzir a CBS sem medidas compensatórias e afirmou que o Congresso fará ajustes nas exceções para manter a soma das alíquotas de referência abaixo do limite legal de 26,5%.

A Fazenda estima alíquota média efetiva de 8,5% após as reduções previstas na reforma, segundo o Valor Econômico. As fontes disponíveis não informam qual será a alíquota específica aplicada ao aluguel e à venda de imóveis.

CBS: calendário, números em discussão e o que ainda está em aberto

O que o Comitê Gestor ainda não concluiu

No painel do Conexão Imobiliária Secovi-SP, o coordenador Flávio Prando reconheceu que há pendências regulatórias que o governo e o Comitê Gestor ainda não finalizaram. Por isso, nem todas as respostas para o setor estão disponíveis.

Daniel Calderon, do Conselho Jurídico do Secovi-SP, disse que o IBS e a CBS incidem sobre base de cálculo com redutores específicos da atividade imobiliária, corrigidos pelo IPCA conforme as parcelas são recebidas. Na avaliação dele, isso dificulta saber no estande quanto o comprador pagará no fim.

Calderon também apontou perguntas sem resposta sobre a nota fiscal: quem emite, se incorporador, imobiliária, locador ou contador, e quem arca com o custo. Ele afirmou que os testes, previstos para 2026 inteiro, ficaram concentrados em dezembro, e por isso defendeu o adiamento operacional.

Como fica a venda e o aluguel na virada

Segundo Calderon, na venda de terreno e de unidades fora de incorporação o imposto é pago no ato da assinatura do contrato. Na incorporação imobiliária, o recolhimento segue o regime de caixa, conforme as parcelas entram.

Rodrigo Dias, também do Conselho Jurídico do Secovi-SP, afirmou que, em regra, a venda de imóvel pronto fora de incorporação e loteamento segue as regras atuais, mesmo com parte do pagamento recebida em 2027. Para contratos de prestação continuada, como locação, a orientação foi adaptar o contrato para separar preço e tributo.

No pagamento, entra o split payment. Pelo exemplo de Calderon, quem paga um boleto que inclui preço e tributo tem o valor dividido na hora, e a parte do imposto vai direto aos cofres públicos, sem guia separada.

Checklist do Secovi-SP para corretores e imobiliárias

Informe preço e tributo separados no anúncio. Rodrigo Dias usou como exemplo um imóvel anunciado por R$ 1 milhão que passaria a aparecer como R$ 900 mil mais R$ 100 mil de imposto. O valor do tributo é uma estimativa dele no painel, não uma alíquota oficial.

Inclua nos contratos a cláusula de tributo cobrado por fora. Segundo Dias, quem ainda não tem essa previsão precisa incluí-la, porque o preço passa a ser uma coisa e o tributo, outra.

Prepare a explicação ao comprador sobre o imposto que passa a ficar visível. Calderon recomenda começar perguntando com quem se está negociando: se a outra parte for contribuinte, como um locatário contribuinte, o tributo gera crédito; se for consumidor final, é custo.

Dias listou ainda perguntas que cada imobiliária deveria responder: se será contribuinte de CBS e IBS, se permanece no Simples, se pode tomar crédito e qual documento fiscal precisa emitir. Ele recomendou conectar os sistemas à Receita Federal e ao Comitê Gestor e checar se o contador está pronto.

O que muda para quem vende e para quem investe

Para quem vende: o cronograma de 1º de janeiro de 2027 continua de pé, então revise agora anúncios e contratos para separar preço e tributo, sem prometer ao cliente uma alíquota final para imóveis, que as fontes não trazem e que depende do Senado até 15 de dezembro e das regras do Comitê Gestor. Em vendas de imóvel pronto fora de incorporação que atravessam a virada, a regra geral citada no Secovi-SP é manter a tributação atual. Nas locações e outros contratos continuados, adapte as cláusulas antes de janeiro. Corretoras do Simples Nacional devem acompanhar a revisão de dezembro da opção pelo regime. Para quem investe: a diferença entre contribuinte e consumidor final passa a pesar no retorno. Em um exemplo apresentado por Rodrigo Dias no painel do Secovi-SP, um investidor pessoa jurídica que compra imóvel de R$ 1 milhão e cobra R$ 5 mil de aluguel teria rentabilidade acima de 0,5% sobre o efetivamente gasto se o tributo embutido virar crédito. Ele ressalvou que isso não será simples nem automático, e que repassar o tributo por fora pode custar mercado se a concorrência não fizer o mesmo. Análise: até o Senado votar a alíquota, simulações de retorno devem trabalhar com cenários, não com um número fechado.

Perguntas frequentes

A CBS começa mesmo em 1º de janeiro de 2027?

Sim, segundo deputados que se reuniram com o ministro Dario Durigan em 10/11/2026. Eles afirmaram que não há discussão sobre adiamento e que governo e Congresso trabalham para iniciar a implementação nessa data, de acordo com o Valor Econômico.

A alíquota da CBS já é 11,3%?

Ainda não está fixada. O valor de 11,3% é a recomendação do TCU, calculada com a Receita Federal e entregue ao Senado em 10/11/2026. O Senado define a alíquota até 15 de dezembro e pode manter ou alterar esse número.

Qual será a alíquota da CBS no aluguel e na venda de imóveis?

As fontes disponíveis não trazem essa alíquota específica. A Fazenda estima média efetiva de 8,5% para a CBS após as reduções previstas na reforma, e a atividade imobiliária tem redutores próprios na base de cálculo, mas há regulamentações que o Comitê Gestor ainda não concluiu.

Uma venda de imóvel pronto assinada em 2026 e paga em parte em 2027 muda de regra?

Em regra, não. Segundo Rodrigo Dias, do Conselho Jurídico do Secovi-SP, a venda de imóvel pronto fora de incorporação e loteamento segue tributada pelas regras atuais, mesmo com parte do pagamento recebida em 2027.

O que muda no contrato de locação?

Para contratos de prestação continuada, a orientação apresentada no Secovi-SP é adaptar o texto para separar preço e tributo cobrado por fora. Se o locatário for contribuinte, o tributo pode gerar crédito para ele; se for consumidor final, é custo.

Fontes

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